真的没有人买房吗？
2021年长春楼市，有一类购房者最失落。
被迫观望者。
他们看到了年底房价低谷期的机会，但必须卖掉手头的一套房，才能再买一套房。
房到卖时方恨多，决定你不错过下一次抄底的能力，在于上一套房子的眼光。
所谓眼光，就是懂得辨别取舍，不以一种认知看遍市场，例如“观望”。
长春十几个区域，五十多个楼市板块，差异巨大，一概观望，最后就是失望。
我们把11个区域，分成了三类：
一类区，供应稀缺区。别观望，出手别犹豫；
二类区，供应充足区。适当观望，看好了再出手；
长春市有7个区，分别是南关区、朝阳区、宽城区、二道区、绿园区、双阳区、九台区。长春地处中国东北平原腹地松辽平原，西北与松原市毗邻，西南和四平市相连，东南与吉林市相依，东北同黑龙江省哈尔滨市接壤，是东北地区天然地。
三类区，家底丰厚区。不用着急，值得出手再出手。
今天这篇推文是一篇技术文，相当干。
注：本文数据来源于长春中原研究中心。
先看看整体库存
看库存，就是盘盘长春各个区的家底，各家还有多少房子（新建商品住宅）要卖。
第一个维度：
已经领到预售证，但还没卖出去的房子，也就是市场上现有的存货。
按大小个排个序：
这个存量代表剩余房子的绝对数多少，不代表好不好卖，所以要综合“存销比”看。
“存销比”听着费事，你可以简单用去化周期看，就是手头的房子要卖多少个月。
莲花山最慢，够卖31.12个月；
其次是北湖，29.14个月；
再次是朝阳，23.12个月；
这里需要注意，朝阳包含了朝阳经济开发区也就是富锋的数据。
综合两个排序，你会发现，2022年北湖压力最大，无论库存绝对量，还是去化周期，都是TOP3。
至于净月和高新，虽然存量大，但去化周期还过得去，还算不上最难的区。
最抢手的就是经开北，其次是汽开，存量不多，去化快。
先别简单下结论，这里还有一个变数：开发商不仅有库存的房子，还有库存的地块。
上面我们说的是开发商已经盖起来可售的房子，那么开发商已经拿到的土地，很多并没开工，这个没盖的房子的量有多大？
第二个维度：
已经拿地但还没有取得预售证的存量，也就是还没盖的房子有多少。
大概是市场现有存量的3倍，超过3000万㎡的住宅还在土里没长出来。
参照前面的排序方式，咱们再打两个排位赛：
存量前三：净月（526.03万㎡）、莲花山（449.59万㎡）、宽城（259.03万㎡）；
去化前三：莲花山（294.01）、长德（148.24）、朝阳（94.53）。
再注意，朝阳含富锋……
解释朝阳有点累，结论先给你一个，老朝阳跳出三类分区，有的买就不错了。
这里消失了一个区域“经开北”，这意味着，经开北的开发商连储备地块都没了……
存量少，去化快，没地了，你想在这买房，应该怎么做？不用再多说了吧。
从第二个维度看，莲花山实在是太难了，其次是净月和北湖，家底太厚了。
唯有高新区翻盘了，没啥存货了，未开发土地全盖上房子，也就够卖4个半月。
数据是死的，你要动态看。
专业与非专业的差别，就是会动，譬如房豹君~
1、不要过度解读3000万㎡的库存数据。房子什么时候长出来，开发商也是要有计划的。这个计划就是动态的，根据行情变化。现在的行情，开发商不会傻到大面积开工，今年还是以去现有库存为主。
2、有的时候，一个盘就可能改变一个区，这就是标杆楼盘的价值。
伟峰桂堂东就可能改写莲花山数据，但还到不了逆天改命的程度，实在是囤货太多了。
你以为讲到这就结束了吗？
Too Young Too Simple……
暖场部分结束了，先让大家对楼市有个初步印象，技术文真正的打开方式，来了。
以下，我们将解构各区域过去5年的表现，再综合暖场部分的分析，划分三类区域。
一类区：抓紧
1. 长春市下辖南关区、宽城区、朝阳区、二道区、绿园区、双阳区、九台区、农安县、玉树市、德惠市7个区3个县(市)。2. 截至2017年，长春市总面积为20565平方公里。其中市区面积7557平方公里，中心建成区面积506.
高新>南关>经开
老朝阳，在长春是特殊的，不用考虑分类，任何时候的新房都可以入手，有时间单独开一章另讲。
2022年，在长春买房，有3个区不用观望，那就是高新>南关>经开。
在过去5年，这3个区域大部分年份都是供小于求的状态，而且都是2021年供应缩水的区域，这3个区，实际从去年开始，就已经开始去库存了。
高新有两年供应量较大，但成交也不少，而随后两年供应减少，成交量依然活跃，总体是比较健康状态。目前存量不多，土地储备最少，如果楼市一旦回暖，再没有新土地供应，那么明年可能就面临无房可售的状态。高新是11个区域中，最不需要观望的。
南关，主要是南部新城，是长春人买房的主力意向区域。整体看，需求一直比较强。但还是要分开看：南临河街是主力票仓，供应量大，而且要和净月西竞争，这个区域可以适当多看看再出手；八一水库东侧、南人民大街两侧，长春市七个区的分布图，新增供应稀缺，生活配套日渐成熟，这个区域不用犹豫。
经开区后续未开发土地存货足够，如果开发商控制今年开工量，会有利于区域市场稳定，在这个区有买房需求，也不用太观望。
二类区：多看
绿园>汽开>宽城>二道
但这4个区域未开发土地充足，去化周期都达在40个月上下，如果不控制一下自己，供应会有较大增加。但即便控制得较好，未来也是可以预见有充足存货。
总体来看，绿园和汽开所在的西城还是供小于求的状态，特别是汽开，有点一类区域表现，持续供不应求，去年依然是供应收缩，但产业基础好，有一汽，有长客，新兴汽车产业布局也在西城，因此经济基础是最好的，不愁潜在购房者。
但是，未开发土地有点多，绿园近几年有不少棚改项目上市，还有不少棚改项目等待拆迁、城市更新项目等待上市；
汽开是随着国际汽车城扩张释放了大量的居住用地。未来这两个区域不会缺房子。
宽城前两年最热闹的环外板块，兰家、装备区，回头才发现，其他区视为核心的三环和四环之间，甚至二环北还有大片待开发土地，怎么看，宽城也不缺房子。
二道过去5年的需求始终没怎么放量，但是近4年来供应始终处于增加状态，未来既有主城区的城市更新，还有绕城外的新城建设，供应还会持续放量。
以上4个区，基本以多看看为主，但需要关注这些老城区的核心地块，例如华润置地中央公园这种项目，依然是城市级稀缺产品，就不需要观望。
长春市辖7个区（南关区、宽城区、朝阳区、二道区、绿园区、双阳区、九台区，含长春经济技术开发区、长春净月高新技术产业开发区、长春新区、长春汽车经济技术开发区、长春莲花山生态旅游度假区、中韩（长春）国际合作示范区6。
三类区：精挑
长春市现辖7个市辖区、1个县，代管3个县级市。1、市辖区：南关区、宽城区、朝阳区、二道区、绿园区、双阳区、九台区；2、县级市：榆树市、德惠市、公主岭市；3、县：农安县。长春位于东北平原中部，处于松嫩平原和松辽。
净月>北湖>新朝阳>莲花山
最后一类，就属于比较内卷的，明明自身资源都不差，但孩子多了，都想比别人高过一头，就互相掐架吧。
2021年长春楼市最热闹的就是这些地方，也不是没有两家动手打起来的。
为啥呢？看看净月和北湖过去5年的供应量，都有一个大爆发的年份，而且都是5年里有4年是供大于求的状态。
开发商拿地未开发的状态，莲花山第一，净月第二，北湖第四，新朝阳第五。
所以，净月>北湖>新朝阳>莲花山，这4个地方，房子现在不缺，未来也不缺，就一定要碰到动心的产品再出手。
如果不是待开发的存量土地太多，净月是划不到三类区，现在看也是二类半比较合适。对于有自住需求的购房者，净月可能是未来几年最适合你出手的地方，因为可供选择的房子很多，从刚需到改善各种产品也都有，有轨交有学校，净月本身还宜居，怎么看都适合居住。
所以，尽管是三类区，但自住不要错过，竞争楼盘多，房价不也有实惠。
但净月还是要分开看，净月西这片红海，可参照上述方式选房，但是老净月还是要珍惜，特别是净月潭周边，卖一套就少一套了，这种地段观望是没意义的。
北湖，真是啥都不差，就是房子太多了。
新朝阳/富锋的楼市元年，碰到了长春的楼市小年，本身就是认知度、认可度比较低的区域，成熟也需要时间，后续供应也不少，即便是大牌房企也难。
区域内企业多，员工倒是可以趁现在楼市低迷的时候多关注，逢低入手也不亏。
莲花山是购房者最不用着急的一个区域，因为这里本身就不是适合所有长春人，能来这里买房的，也基本都是有房的。不缺房子的购房者，碰上不缺房子的莲花山，缺的就是好产品。
例如，小面积合院产品，出来还会是爆款。
除了这三类区域，还有环长春各个板块，包括奢岭、范家屯、长德（中韩国际示范区）、合隆、大岭、物流区、装备区等等。
这些板块，差异更大，以后可以细讲，但总归有一点，首先还是适合区域客户，不要轻易动了投资的念头。
