原创： 黄海滨
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前言
编者按：快周转，我们正在其中；超常规施工，不可避免。因而，开发报建的重要性和紧迫性比以往更甚。而于成本而言，尽管我们以往对开发报建的影响力有限、关注度也不高，但在这个特殊的情境之下，开发报建类成本已经有了足够的重要性。
本文作者结合多个地产项目工作经历，总结了开发报建类成本管理的问题与解决方案，为地产成本管理人员梳理了共七大类工作要点，或者称为开发报建类成本管理的工作指南。
全部内容分为上、中、下三篇——上篇，从开发报建人员角度关注开发报建费用和罚款的减免、缓交措施；中篇，从开发报建、成本、设计等多方协同角度介绍地下车位与人防工程的成本降低措施；下篇，从成本管理人角度介绍总包合同转总价包干等与开发报建有关的工作要点。
《开发报建类成本管理指南》
(上)
梳理缴费和罚款的减免、缓交措施，为开发报建类成本管理奠基
1、自建房报建一平米费用各地方高低不一，并没有统一的标准，建议大家可以向当地房管部门咨询。如今不管是什么地方自建房都是需要报建的，如果不报建私自动工建房会被认定为违法建筑，一旦被查处将会面积被拆除的风险，所以大家自。
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| 违规罚款的减免与缓交 |
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在快周转的房地产项目开发过程中，容易出现超常规甚至于无证施工（或违规施工）的情况。因而，或多或少地会涉及到行政性罚款。
这类罚款一般有以下四种情况：
1.无工程规划许可证施工，政府部门：规划局
如果项目在没有工程规划许可证的情况下先行施工，那么依据管理规定，规划局则会按照项目造价的一定百分比进行罚款。
2.无施工许可证先行开工，政府部门：住建局
对于在没有施工许可证的情况下施工，住建局分管片区的执法队会对所管辖的片区进行巡查，发现违法施工，会下发处罚通知单，通常需要按照违法施工的部分造价的一定百分比进行罚款。
3.不符合环保政策的罚款，政府部门：环保部门
100平方报建费用多少钱，近期，我国越来越重视环境，经常出台与环境有关的政策，例如：蓝天保卫战、文明创建、环保督查等，由于为政府重视度高，检查标准较高且执行彻底，而很多项目在继续施工的情况下就很难达标，所以会导致有相应的罚款。
4.未通过消防审查就施工，政府部门：公安消防大队
施工图需要进行消防审查后才能施工，但通常在进行主体结构施工的时候，都还来不及完成施工图的消防审查，因而就会出现消防违法施工罚款。
这类罚款一般有以下三个特征：
A、都是必须进行违法施工的情况下；
B、按照规定罚款的金额巨大（动则近千万元）；
C、都有可以沟通的可能性（减免、缓交等）。
报批报建部门的重点是以下这两项工作：
（1）加快取证速度，尽量缩短无证施工的时间；
（2）通过沟通或公关，免除或者减少无证施工的罚款金额。
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| 开发报建费的减免与缓缴 |
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1.普惠减免，及时落实
从趋势上看，国家对于行政事业性收费，处在不断下降的过程中，每年、每过一个阶段就会推出费用减免政策。所以，作为成本人，我们需要定期关注省发改委的网站，对于国家出台的相关减免政策，及时在目标成本或者动态成本中进行反映。
如果是新开发的项目，在政府出台相关文件之后，目标成本中相应的行政事业性收费就不应该再次计算。
【案例】湖南省17年出台的对部分收费减免的通知，如下：
如果是老项目，目标成本已经编制，但是此项费用尚未缴纳，则应在动态成本中进行反映，将此部分费用进行结余释放。
2. 申请减免，节约百万
如果项目符合部分减免行政事业性收费的特征，可以进行申请部分费用的减免。如果减免的规定有界定模糊的地方，可以努力沟通让自己的项目符合减免要求。
【案例】某城市为了吸引社会资金发展养老机构，对于养老机构有单独的行政事业性收费的减免规定，非盈利性养老机构全额免征，盈利性养老机构减半收取。对于各大房企现在正在布局的养老地产，项目中的养老机构，可以进行申请减免。而且“盈利”与“非盈利”的界定，也是一个需要沟通、确认的工作。
假设人防异地建设费收费标准按照1000元/m2，如果政府免增1000m2，则1000平米的养老机构就可以节约开发成本100万元。
3. 申请缓交，可以降低资金成本、提高自有资金回报率
【案例】报批报建费用中最大的两笔费用为“人防异地建设费”和“城市基础设施建设配套费”，笔者经历的项目，这两笔费用之和高达1000万元左右。原政策要求：在办理工程规划许可证之前需要将费用一次性交齐全。
公司通过申请缓交，缴纳方式变为：办理工程规划许可证之前缴纳30%，项目预售之前缴纳30%，项目竣工验收备案之前缴纳40%。
节约资金成本计算：57.33万元=（700万元*8%*2/12）+（400万元*8%*1.5）
备注：
①假设资金年化使用成本为8%。
②在办理“工程规划许可证”到办理“预售许可证”之间的时间按照2个月预估；
③从“项目预售”到“竣工验收备案”按照18个月、1.5年计算。
（1）一般建筑工程最低收费标准为1000元；（2）特殊建筑工程（如桥梁、隧道、轨道交通等）最低收费标准为3000元。二、报建费收费方式：1、报建费收取方式为一次性收取，按照工程总投资的比例收取报建费；2、报建费收取时间为。
自有资金回报率变化计算：8.70%=5000万元/（5000万元-400万元）-100%
项目数据：该项目货值为5亿元，净利润率为10%，净利润为5000万元，根据测算，该项目的预售前需要自由资金支出为（含土地款、报建费用及工程款支出等）约5000万元，自有资金的回报率约为100%。
两项报批报建费用的分期缴纳，此项因素使得预售前需要支出的5000万元变为4600万元，假设项目总利润不变。根据上述公式计算，报批报建费用的缓缴使得该项目的自有资金回报率从100%提高至108.70%。
综上所述：报批报建费用的缓缴（分批缴纳）1000万元，能够节约资金成本57万元，减少预售之前的前期投入，提高自有资金的回报率8.7%。
4.以销定产、分批办理工规证，节约资金成本，享受减免红利
不贵。中山市建设工程报建费用各个地方不大一样，城区范围工业报建费50元每平方米、商住报建费100元每平方米；部分镇区工业报建费15元每平方米、商住报建费25元每平方米。
①避免提前支付后期开发地块的开发报建费用，节约资金成本（测算方法详见第3点）；
②销售状况不好，如果后期开发速度过快，会沉淀大量资金成本（需要支付的工程款），降低集团的资金使用效率；
③如果后期政府出台相关减免政策，但是已经先行缴纳了相关费用的话，则无法享受相关减免政策。
当然，是否分期分批办理工程规划许可证，要根据公司不同的发展阶段，结合当前的市场情况综合确定。如果公司在需要冲规模的阶段，而且市场情况很好且供不应求的情况下，应忽略此项成本，全力确保充足的供货，这个就需要有从项目及公司运营角度来看待这个问题。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。 宅基地补偿 标准： 宅基地补偿是根据各地不。
| 上篇小结 |
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因快周转而重要性和关注度剧增的开发报建类工作及费用，成本管理人应该如何面对、如何管控？
上篇主要从开发报建人员角度总结和介绍了开发报建费用和罚款的减免、缓交、降低措施。我们需要主动地、积极地配合公司报批报建部门去完成这两项工作：一是加快取证速度，尽量缩短无证施工的时间；二是通过沟通或公关，免除或者减少无证施工的罚款金额。
同时，对于各类缴费需要主动跟进政策变化，及时落实费用减免；部分减免或政策界定尚不清晰的，主动申请和创造条件申请费用减免；对于非交不可的费用，也要申请争取缓交，以降低资金成本、提高自我资金回报率；还可以通过以销定产、分批办证方案，减少前期缴费后期费用以节约资金成本、享受减免红利。
