地下室作为项目配套部分，大部分房地产项目都要求在满足功能需求车位数的基础上，尽可能的控制地下室面积。
但地下室的建造成本较高，且一般在2000～4000元/㎡左右，成本差异较大；地下室工程的施工周期占项目主体施工周期的40%以上；地下室的停车效率一般在28～40㎡/辆，差异性较大。尤其在项目功能复杂、地质条件复杂的地方，在可控范围内，地下室成本的综合优化已成为成本挖潜的关键点。
项目简介
该项目位于华中某区，用地面积64726.68㎡，其中:
（1）商业用地面积12101.89㎡。
（2）居住用地面积52624.79㎡。
总建筑面积为251102.78㎡，其中：
（1）住宅（区分不同业态）总建筑面积为172798.53㎡，地下室面积为69149.27㎡。
（2）商业建筑面积为3153㎡。
该项目属于三环外项目，地下室车位配比1：1.2，车位售价较低，车位数量较多，且三环外车位一般出售率较低，车位数量大于实际需求数量，因此在满足政府政策要求车位配比的情况下，优化地库面积成为重中之重，但是本项目车位配比较高，满足政府限定地库退距，并满足车位配比要求，一层普通地库已无法满足需求，因此需要思考其他成本优化的措施。
成本挖潜思路
目前房地产内部有一条通用的原则，地下室是项目配套部分，属于不可售面积，那么对于房地产公司来说，地下室建的面积越小，它的利润越大，在满足相关政策的要求下能做一层地库绝不做二层地库，在这个大原则下本项目地库成本挖潜思路如下：
设想一：
在做一层普通地库无法满足车位要求的情况下，可以考虑做机械车位。
建造成本：
做普通二层地库时，负一层地库考虑层高3.6m，负二层地库考虑层高3.5m，做普通一层地库部分做机械车库时，普通地库考虑层高3.6m，机械车库考虑层高5m，从结构上看，二层地库埋深要大些，相应的结构指标要高些，那么二层地库的建造成本要高于一层地库部分做机械车库。
车位收益：
如果考虑车位全部能够卖出的话，普通车位收益高于部分机械车库收益，但是本项目处于三环外，针对于目前市场上车位出售情况来看，本项目车位无法全部卖出产生收益。根据市场调研情况，大部分小区车位出售率大概是在60%左右，且大部分购房者如果可以买普通车位，一般不会考虑买机械车位。
根据市场调研情况考虑，如果本项目按照车位能够出售60%，机械车位全部无法出售，那么二层普通地库和部分机械车库车位出售产生的收益基本一样。
不是的。地下室和一层地下室造价差500元一平米的。一层地下室每平方的造价要比二层每平方的造价高，二层的土建1500元/m2左右，一层的土建在2000元/m2左右。我国有一部分城市是必须建设人防设施的城市。
综合考虑建造成本和车位收益，本项目如果考虑部分地库机械车位的方案是可行的。
设想二：
本项目前期概念图设计时，小区有几个楼栋采用的是双单元（但是层数不高，只有15、6层）的方案建造，既然无法采用一层地库部分做机械车库的方式进行，那么可以把部分双单元的楼栋调整成为单单元，从而减少主楼地库面积，增加停车库面积，从而增加车位数量。
方案描述：
🔺双单元方案
🔺单单元方案
主体四大分项：1、木工包清工：地上主楼40元／一平米（层高2.9m）；地下室52元／一平米（层高4.9m，都是按砼接触面积）。2、钢筋包清工：主楼62元／一平米（含钢量60kg一平左右，抗震设防8度）；南方含钢量低的。
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设想三：
配电房入地设计要求：
配电房进入地下室必须满足地下室二层建筑面积≥地下室一层建筑面积的50%。
成本估算：
配电房入地空出占地面积增加景观成本：600*500=30万元
配电房入地增加可售面积主体建安成本：600*2300（主体建安）=138万元
2010年，我一个人住在公司附近的地下室里，每月租金750元，在北京这样寸土寸金的地方，这原本也是一种无奈的选择，作为一名北漂，你既想上班方便，但又不愿承担高昂的房租，唯一的选择也就只能如此。回想那段住地下室的岁月，。
配电房入地增加地下室建安成本：600*2200（地下室建安）=132万元
配电房入地增加地库面积导致土方成本增加：600*4*100=24万元
配电房入地可售面积增加收益增加：600*13000=780万元
经过测算，配电房入地收益增加780-30-138-132-24=483万元
思考总结
地下室一直是房产企业的一项重大工作，因其不计容、不可售等原因导致房产企业为优化成本获得更大利润，采取了一系列措施来达到“尽量少做或不做”的原则，在未来，无论地上结构还是地下结构，成本挖潜工作还是会持续并且会放在一个更高的位置上。
