千人抢房、热销、售罄、报复性买房？
后疫情时代，售楼处陆续进入营业状态，住宅交易真的回暖了？
据克而瑞数据显示，南京市主城区3月商品住宅库存量回升至493.69万方，较上月上涨7.59%，创下了春节年后以来的新高。按照6个月平均成交去化计算，可以得出南京楼市去化周期是9.1个月。
去化周期多少才合理，今日凤凰网房产关注到一个数据，截止4月13日14点45分，南京新房库存量逼近4.4万套！楼市库存突破“4”字头。
客观来说，3月以来汹涌的上市量，一下子让库存冲高，南京楼市也呈现出明显的两极分化态势，那么，一个楼盘的去化周期究竟需要多久？
快速去化优等生
南京有一批楼盘风风火火，尽管总体量不小，但快速去化，堪称“光速盘”。
今年3月底，中海燕矶听潮推出收官房源，最后389套房子，销许均价为30982-31109元/㎡，这次，也是燕子矶房价突破3万大关的历史性时刻。开盘当天，所有房源售罄。
这个总建筑面积约40万方（含地下）的大盘，2089套房子，总共开盘5次，历时27.5个月去化完毕。
这是中海在燕子矶创下的纪录，然而同样是中海，在江北核心区更加“风卷残云”般快速卖房。
中海左岸澜庭：
去化周期，是指商品房的销售周期，“去化”在房地产领域就是销售的意思，新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量而得出。去化周期公式：区域房地产去化周期（月）＝该区域商品房待售量／最近12。
中海左岸澜庭，地处江北核心区，一个神奇的楼盘。
拿地10个月开盘
6次开盘
30栋高层住宅
2961套房源
10个月清盘（根据开盘时间统计）
拿地：2018年8月10日，经过81轮竞拍，江北新区2018G06地块最终由中海以56.4亿摘得，楼面地价17152元/㎡。
开盘：
首次：2019年6月29日，首开13-16、18、21、22、24-26、28-30号楼，共计1247套房源，销许均价29775-31012元/㎡，户型建筑面积95、112㎡，精装交付。首开狂销1006套32亿创纪录。
第二次：7月29日中海左岸澜庭下午5点在南京朗昇希尔顿酒店3楼颂庭厅开盘，加推2、17号楼，共208套房源，均价28500元/㎡起，建筑面积约97、112㎡，精装交付。加推基本售罄，再现中海速度，同时荣获7月南京住宅销售金额、销售套数双榜TOP1；
第三次：8月30日中海左岸澜庭加推1、5、8、20号楼，共计420套房源，建筑面积约95、98、112、135㎡，整体均价约30500元/㎡。第三批次加推基本售罄；
第四次：9月23日上午9:30中海左岸澜庭在南京瑞斯丽酒店宴会厅开盘，加推3、7、9、12、23、27号楼，共计635套房，整体销许均价30500元/㎡，户型建筑面积约65、82、95、97、112、135㎡，精装交付。第四次开盘劲销8.5成、揽金18亿；
第五次：10月28日上午9点半在国际青年会议酒店会议中心百花厅开盘，本次加推房源为4、6、10、11号楼，共计371套房源，销许均价 29316-31170元/㎡，户型建筑面积约95、135㎡，精装交付。第五次开盘劲销超10亿；
第六次：11月26日在项目售楼处开盘，加推19号楼，共计80套房，销许均价30500元/㎡，户型建筑面积约97、112㎡，精装交付。
△中海左岸澜庭开盘现场
2020年4月1日，中海左岸澜庭房源已全部售罄。
有一种速度叫“现象级”大盘速度！
2、江与城：
同样地处江北核心区的江与城，也在上演“豹的速度”。
24栋高层住宅
2243套房源
一、定义房地产的去化周期是指商品房的销售周期。二、计算公式房地产的去化周期=当年待售面积/年均销售面积去化率＝售出房屋数量/供应房屋数量。三、优化途径：1、在资金保证的情况下，缩短采购周期，从采购信息和供货方资源上。
5个月清盘（根据开盘时间统计）
拿地：2018年8月10日，经过71轮竞拍，江北新区2018G07地块被香港置地以44.9亿摘得，楼面地价17682元/㎡。
开盘：
第二次：2019年7月29日，江与城，在南京国际博览会议中心中华厅正式开盘，此次加推6、12、13、21、22号楼，共计564套房源，精装交付，户型建筑面积89-144㎡，均价30500元/㎡，当天基本卖完。
第三次：2019年8月30日上午，江与城在南京国际博览中心2A登陆厅开盘，房源为4、5、16号楼，户型建筑面积98-144㎡，共208套房源，销许均价30127-31056元/㎡，精装交付，当天已基本售罄，仅剩少量底跃大户型在售。
第四次：2019年9月23日上午在雅居乐御锦天大酒店滨江厅开盘，加推房源为1、3、11、15、19号楼，户型建筑面积98、118、128㎡，共计356套房源，精装交付，销许均价30414-30567元/㎡，开盘当天已基本售罄。
第五次：2019年10月28日在保利大剧院青年会议中心酒店5楼南京厅正式开盘，房源为7、20号楼，户型建筑面积98、118、128、142㎡，共107套房源，精装交付，销许均价30500元/㎡。当天除底跃房源，其余房源已全部售罄。
第六次：江与城11月27日上午9:30在金陵会议中心开盘，本次加推收官房源2、8、9号楼，户型建面约89、98、118、128㎡，共计324套精装房源，销许均价30500元/㎡。开盘当天已全部售罄，项目所有房源已全部销售结束，正式收官。
3、都荟天地城：
都荟天地城是南京南站的首个城市综合体项目，项目总占地约10.85万方，总建面积约40.48万方，EFG住宅地块分为8栋住宅开发，地上总建14.1万方。
拿地15个月开盘
3次开盘
1064套房源
2个月清盘（根据开盘时间统计）
拿地：2017年7月7日，南站G31商住地块经过10轮竞拍，被万科以49.1亿拿下，楼面价12130元/㎡。
开盘：
首次：2018年10月11日开盘2、7#，共387套房源，首推户型建筑面积约90㎡、110㎡、120㎡、140㎡四种，销许价34357-35951元/㎡，当天下午售罄。
第二次：2018年11月3日加推1、4、8号楼共437套房源，全部售罄。
第三次：2018年11月20日加推240套房源，5号楼128套精装住宅，户型90、120平方米，销许均价34858.02元/平方米；6号楼112套精装住宅房源，户型90、140平方米，销许均价34380.51元/平方米。当天晚上全部售罄。
稳、准、狠！8栋楼，两个月，3次开盘次次卖光，并且，还有一个月内连开2次，这个“风一样的楼盘”，太疯狂了！
严重拖延“困难户”
但是，有表现优异的“优等生”，相对就会有没那么优秀，甚至是拖后腿的“困难户”。
南京有不少个拿地多年、土地使用年限缩水严重的老盘，剩余房源就是不推，有的一直是购房者心目中的“白月光”，心心念念被记挂着，有的则早已被市场遗忘。
而据克而瑞统计，这批楼盘去化周期最长的有154个月，短的也有52个月。
1、碧瑶花园：
位于河西中的碧瑶花园也是出了名的僵尸老盘了，目前河西中在售房源稀缺，很多买房人等着项目三期开盘，然而却是一拖再拖。
区域房地产去化周期(月)=该区域商品房待售量/最近12个月月均成交量。房地产的去化周期=当年待售面积/年均销售面积。去化率=售出房屋数量/供应房屋数量。如，以某个数量的商品房为单位以套或者面积，以1000套或者5000平米的。
项目拿地时间是在2003年2月12日，土地年限缩水已有17年之久。上次二期开盘已是在2013年，捂盘了7年。而小区目前的二手房均价已超5万/㎡。伴随华新城的收官，购房人对河西仅存的限价盘更是望眼欲穿。届时如果项目开盘均价保持在限价内的话，存在巨大倒挂空间必然会吸引众多人争抢。
该项目从2014年起便传要推出三期产品，但是到今天，仍然不见踪影。
据悉，碧瑶花园三期今年上市可能性较小，项目打造4栋住宅，共计228套房源，其中三栋是18层，一栋9层，建筑面积段为100-200平方米，主力户型面积为140平方米，200平方米左右的户型较少。
想要购买的“铁粉”还是要耐住性子使劲等！
2、麒麟山庄：
位于麒麟门的麒麟山庄是1992年12月拿的地，土地年限缩水已近28年！然而三期至今仍在规划中，没有任何动工痕迹。
去化周期也是指商品房的销售周期，“去化”在房地产领域就是销售的意思，新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量而得出。二、什么是房地产的去化周期？房地产的去化周期指的是在房地产领域中。
绿地部分为三期地块（图片来源：南京焦点发布）
至于麒麟山庄三期何时才能面世也是未知数，之前，曾传出预计2018年5月上市，但也没有动静。据了解，三期规划已被撤回，在江宁区政府网站上，于2018年11月28日发布的《南京麒麟山庄三期规划调整方案批前公示》已找不到。
麒麟山庄三期目前加推时间依然是个谜。
3、福基国际花园：
位于江北新区大厂的福基国际花园，也是在2003年7月拿的地，土地年限缩水同样近17年。项目上次开盘还是在2006年，距今已近14年，查询网上房地产，只显示住宅整体均价仅1382元/㎡。
计算公式房地产的去化周期公式：当年待售面积/年均销售面积去化率＝售出房屋数量/供应房屋数量。去化周期优化途径：1、在资金保证的情况下，缩短采购周期，从采购信息和供货方资源上开始；2、优化流程的目的是创造价值，要认真。
从2014年交付的一期房源来看，体量大，一共35栋，近1340户家庭已入住，现在在链家二手房来看，挂牌均价17042元/㎡。
项目位于江北新区大厂核心位置，紧邻大厂地铁站，周边配套齐全。
目前，项目二期改名为福基凤滨嘉园二期，预计5月首开，具体楼栋信息待定，户型建筑面积91、110、133㎡，毛坯交付。
4、大地伊丽雅特湾：
位于城北迈皋桥板块大地伊丽雅特湾，2007年8月拿地，土地年限缩水近13年。
2010年项目首开，上次开盘时间在2018年9月，销许均价27000元/㎡。
目前该项目二手房均价29041元/㎡，一、二手房价虽有倒挂，但在2000元/㎡左右，差距不大。
大地伊丽雅特湾目前暂无房源在售，剩余27号楼未加推，加推时间未定。
5、21世纪太阳城银座：
江宁21世纪太阳城银座，颇为历史悠久的一个项目，2003年3月拿地，土地年限缩水17年。
最近一次开盘时间在2018年8月，434套精装房源，销许均价29500元/㎡。开盘当天去化仅5成。项目最大卖点就是地段，百家湖核心区域，邻近百家湖1912酒吧街、金鹰天地、同曦商圈、景枫KINGMO、21世纪太阳城、江宁万达，生活实在是太便利了。
目前该项目二手房均价30811元/㎡，一、二手房价倒挂仅在千元左右，差距更小。
自从上次18年8月开盘，至今仍然在尾房在售，大多为顶底层，面积95.87㎡（D户型）、101.39㎡（A户型）、101.81㎡（B户型），200-250㎡，销许均价29500元/㎡，精装交付。
开盘卖了近两年，优质地段也不能挽救，21世纪太阳城银座户型设计老化一直被购房者吐槽，加上土地年限严重缩水，都是项目迟迟未能收官的原因。
去化周期差异的奥秘
光速盘，通常位于优质区域，板块未来规划发展前景看好，品牌开发商打造，最关键的是，价格控制在“限价红线”以内，购房人有一种抢到就是赚到的心理。
相对的，一些“卖不动”的去化周期巨长的楼盘也具有三大通病。
一、涨价后丧失一、二房价格倒挂优势，或倒挂不明显；
例如山水云房，从2017年5月开盘卖到今天，近3年的时间，还有几十套房源，新房、二手房价格没有倒挂优势。
二、户型设计等方面存在硬伤：
三、土地年限缩水严重：
麒麟山庄是1992年拿的地，至今已有28年了，一期、二期的楼盘已经全部交付完毕，而且还因为三期规划引起了前期业主的维权。
应该说，麒麟山庄这个超级“僵尸盘”从前期交付的情况来看，反响并不好。除非后期三期上市时价格有绝对的优势，否则很难博得市场的眼球。毕竟，该盘足足28年的土地年限缩水短板，大部分买房人是难以接受的。
当然，除了这三点，另外也有一些开发商的品牌知名度不够，小区环境比较陈旧，不太符合现在的需求等原因。
总而言之，丧失价格优势的“僵尸盘”，几乎失去全部竞争力，最终就是滞销无人问津的结局。
