原创 刘博团队
对于1亿正在按揭房子的家庭来说，告别艰难2022年的同时，将迎来渴望已久的房贷利率下调。
从2023年1月1日起，大部分存量房贷的利率将下调35个基点。
不过这不是额外的利率折扣，而是过去1年5年期LPR累计降息的结果。2022年全年，5年期LPR利率降息了三次，累计下调35个基点。
1月，降至4.60%，5月，再降至4.45%，8月，再降至4.30%。
如果你当初贷款设定的“重新定价日”是贷款日，你可能已经提前享受到降息了，有些人则需要再等几个月才能享受到过去1年的降息。如果你没有把“重新定价日”设定在贷款日，重新定价日只能是1月1日。
估计有一半存量房贷的重新定价日是1月1日。所以，明天“降息”的存量房贷数量最大。
若按0.35%的降幅来算，对存量房贷利率为6.37%的群体来说，其当初的房贷利率为：
LPR（4.65%）+172基点=6.37%
买房子商贷利率是6个月的年利率是4.35%，如果说已经超过一年的时间，在三年以内的话，它的年利率是4.75%，实际上这样的一种商业贷款的年利率，它是根据贷款的时间限制来进行一个计算的。买房子商贷利率是0-6个月(含6。
2023年重新定价日之后的房贷利率为：
LPR（4.65%-0.35%）+172基点=6.02%
商业贷款利息是多少目前贷款期限在五年以上的商业贷款，它的利率是4.90%，但由于每个地方的限购政策不一样，所以各地银行对于购买首套住房的贷款利率优惠力度也是有所差异的。如果是购买第二套住房，其商业贷款利率普遍上浮
若按贷款100万，30年计算，明年开始，月供可以减少约200多块，总利息节省8万多。
现在问题来了，虽然明年存量房贷会随着LPR下调而下降，但是对于近三年房贷利率高位站岗的人来讲，银行商业贷款率是多少，“加点”却雷打不动地加在后面，其房贷利率仍比现有利率高出一大截。
目前，一些城市首套房商贷利率已达到4.1%的历史低位，而5年期以上公积金贷款利率更是低至3.1%，新发放房贷利率还在持续下降。
所以，部分专家和居民都呼吁：循2008年10月的先例，给存量房贷利率额外打折，以减轻购房者的负担，让居民有更多的钱消费。
按照《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示，中国有43.4%的城镇用户背负住房贷款，按照目前城镇居民大约2.43亿户来计算的话，承担房贷人口约有1.05亿户。
部分房价贵、杠杆率高的城市，人均净存款为负数。
如果存量房贷利率下降，对这些城市居民而言，肯定会降低负担，促进消费。
就全国而言，消费乘数是投资乘数的3倍左右，稳消费对经济的作用，已远远大于投资拉动。
如果存量房贷打折，将拉动消费增长多少？
央行数据显示，2021年12月的全国新发放商业房贷的平均加权利率是5.63%。
截至2021年末，全国个人住房贷款总额为38.3万亿元。
如果存量房贷下降1个百分点，从5.63%降为4.63%，户均节省利息为22万，则每年全部供楼家庭可以节省的利息是3800亿元。
按照消费乘数3计算，将带动1.14万亿的GDP增长。
既然存量房贷打折这么利国利民，为何银行迟迟未见行动？
首先，房贷利率由LPR+加点形成，而加点数值在合同剩余期限内是固定不变的。
现在银行的贷款年利率如下：\x0d\x0a六个月以内（含6个月）贷款 4.85% \x0d\x0a\x0d\x0a六个月至一年（含1年）贷款 4.85% \x0d\x0a一至三年（含3年）贷款 5.25% \x0d\x0a。
现在存量房贷高的主要症结所在，就在于加点的数值过高。
这就意味着，银行想要给存量房贷打折，必须要央行出台专门的文件，对写进合同的加点数进行一个调整才行。
其次，存量房贷打折对银行而言，属于让利行为。
如果政策面让银行此时割肉让利，对银行的估值将形成巨大打击，对A股也将形成一定拖累。
现在我国实行的基准利率是2012年7月6日调整并实施的：①短期贷款6个月为5.6%。②6个月到1年为6%。③1年至3年为6.15%。④3年至5年为6.4%。⑤5年以上为6.55%。2、房屋贷款利率是银行根据贷款的信用情况、抵押物。
存量房贷打折，究竟可以有哪些方案？
2008年全球金融风暴期间，央行在10月23日宣布：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
存量房贷也可以申请利率7折。
据测算，2009年全面打折之后平均房贷利率4.455%。
那么这一次房贷打折，政策可以比上一次更折中更细化。
比如，按房贷利率不同区间进行分类打折。
对房贷利率在5%、5.5%、6%等不同区间的人群，根据加点数的高低进行梯次递减，兼顾公平和效率。
其次，针对首套房、二套房来区分打折系数，首套房比二套房可以享受更多减免。
此外，还可以在一些人性化政策上面进行优化，比如对家庭人口负担较重的人群，给予商转公政策便利等，这样也能减轻工薪阶层的住房负担。
中央经济工作会议之后，楼市可能还有大招出台。
存量房贷打折部分是否会被纳入政策利好范围，我们拭目以待。
