深更半夜，睡不着，黑暗中打开电脑屏幕，点开了一个岛国网站。聚精会神看了半小时，更睡不着了……点开的是日本著名房产网站homes.co.jp。所谓的“日本最大級の不動産住宅情報サイト”，日本最大的不动产房屋信息网站。
原本只是好奇，想知道现在东京的房价和房租多少了。但一番搜索后，内心十分凌乱。尤其在对比了目前东京和上海的房价、房租后，整个人都不好了。01 东京房价更“亲民”
对于不太熟悉东京的朋友们，先做一些背景说明。
所谓“东京”，从广义到狭义，有不同定义，这里说的是狭义的“东京都区部”，即俗称的“东京23区”。东京23区是个什么概念呢？
截至2022年12月，面积627.57平方公里，人口972万。
就面积和人口数量而言，东京23区和上海外环线以内非常接近。（上海外环线以内，面积630平方公里，人口推算大约在1200万左右）
而东京23区的核心区域，即所谓的都心六区，也可以说是东京市中心，大致可以类比上海的内环内。
那东京市中心二手房均价是多少呢？
以70平米室内面积（注意，是室内面积，差不多相当于上海85平米建面）的单套公寓为例，换算成人民币，均价在4.8万/平米-6.8万/平米，单套的总价差不多在335万到472万。
那上海内环内的二手房均价是多少呢？
根据城市测量师行统计的最新数据，均价为9.95万/平米。
但考虑到上海面积越小、单价越高的现实，85平内环内住宅的单价，是要高于9.95万/平米的，10万/平米-12万/平米属合理水平。
也就是说，粗略对比，上海市中心房价比东京市中心贵一倍！
好吧，虽然知道日本房地产泡沫破裂后，房价便宜，但便宜到只有上海的一半，还是叫人难以平静。
要知道，2021年东京的平均工资为每月364，200日元，差不多相当于人民币1.9万元/月。而上海同期的平均工资为11，396元/月。
上海的薪资水平差不多是东京的六成。
前天，日经中文网出了一篇扎心的报道：
《日本家庭6.8年收入才能买房，阻碍生育》。
文章同时引用研究数据：
东京：东经139.7514度,北纬35.6850度 上海：东经121.4581度,北纬31.2222度 直线距离：1763.85公里（1096.04英里 ）从上海港船舶动态上看上海离港日期如果是1月1日,抵达东京或横滨的日期一般是1月4日,三至四天可到.
“如果住宅价格上涨1万美元，没有住宅的家庭的出生率将下降2.4％”。
好吧，6.83倍的房价收入比，就让东京人不想生孩子了。那上海什么情况呢？
查了下东京和上海的出生率：
2021年，东京都（总人口3800万）新生儿人数为9万5404人。
而同年，上海（常住人口2487万）常住人口出生11.6万人。
也就是说，即使在房价比东京贵一倍，收入只有东京六成的情况下，上海人在生孩子这事上，还是表现出更强的担当和韧性。
这一点让人稍感欣慰，同时也教人好奇：
东京的房子究竟是有多憋屈，让他们不想生孩子？
随便点开了东京港区（公认“富人区”）一套40年房龄的二手房，两室一厅一卫，高楼层，精装修。
售价6990万日元，相当于361万人民币。
户型是这样的：
客厅是这样的：
阳台看出去是这样的：
卧室是这样的：
厨房是这样的：
卫生间是这样的：
接着，在链家网站上搜了搜上海可比地段，差不多楼龄和总价的在售二手房。
找到一套思南路在售的一室一厅，楼龄35年，挂牌价375万。
室内长这样：
额……看不下去，对比有点过于强烈，内心波澜汹涌……
赶紧又回到岛国网站，看看东京房租什么价格，转移下注意力。
发现，东京市中心一室的平均租金，差不多在人民币6000元/月。
凭直觉，这和上海市中心的房租水平差不多。
例如静安寺附近，20多年楼龄的这套一室一厅公寓，目前的租金为7500元/月。
怎么说呢，虽然价格差不多，但考虑到收入，在东京租房子，还是比在上海容易很多啊。
02 高房价拉低城市竞争力
上海到东京航线距离1807公里 飞行时间3个小时。东京的著名观光景点有东京铁塔、皇居、国会议事堂、浅草寺、浜离宫、上野公园与动物园、葛西临海公园、台场、东京迪斯尼乐园等。比较有特色的比赛有棒球和相扑，看棒球可以到后乐园。
对比东京和上海的房价、房租，有什么意义呢？
当然很有意义，这关系到一座城市的可持续竞争力。
根据中国社会科学院 (CASS) 和联合国人居署 (UN-Habitat)定期发布的 《全球城市竞争力报告》，东京的城市等级为A+，而上海仅为B+，落后两个身位。
报告里特别指出了城市可持续竞争力和居住的关系，给出了经济、安全、包容、韧性、永续这五个观察维度。
其中，经济维度中“可负担性”，也就是“房价收入比”，是一个很重要的指标。
这一点，在之前的对比已经清晰看出，上海住房的可负担性，远不及东京，这直接影响到上海这座城市的可持续竞争力。
新华社也曾这样评论房价和城市竞争力的关系，指出“保持住房合理价格和建立起兼顾各类人群的住房供应体系，是一个城市的竞争力所在”。
新市民和青年人的住房保障是当前难点也是矛盾的主要方面，特别是在一些人口净流入、房价偏高的大城市，新市民、青年人买不起房、租不好房的问题比较突出。此次加快发展保障性租赁住房的重点就是面向新市民和青年人，城市政府要千方百计把这部分人的住房问题解决好。
事实上，上海这两年也是这么做的。截至2022年底，上海已经累计建设筹措保障性租赁住房38.5万套（间）。
03 当房租见顶时，房价就悬了最后，再谈谈东京房价、房租的演变，对于未来上海房价走势的借鉴意义。居民住房需求可以分为三类：投资性需求，预防性需求和使用性需求。
投资性需求是将房产视为投资品，追求资产升值收益而产生的购房需求。
预防性需求是在预期房价将较快上涨条件下，提前购买住房的需求。
但只有和房租挂钩的使用性需求，反应了最根本的基础性需求，决定了市场的长期走势。
中银证券的研究认为：
这个道理显而易见。
但不太被人注意到的是，在房地产市场走弱的情况下，使用性需求，也就是说房租变动的重要性，会相对上升。
“以日本上世纪90年代的房地产市场运行为例，虽然日本房价在90年代初已出现泡沫破裂的迹象；但日本住宅投资显著下滑，实际上与日本房租在90年代中期见顶的关系更为密切，后者显示日本居民对住房的使用性需求停止增长。”
上述这段话要怎么理解呢?
至少，日本当年就是这么走过来的。
那上海房租现状如何呢？
当然，这篇文章只反应当下的现状。
上海房租、房价后续的发展，还值得我们继续观察。
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从上海到日本东京约1789公里，假如你选择以下交通工具：正常步行：6公里／小时，12天10小时10分。骑自行车：20公里／小时，3天17小时27分。邮轮客船：28公里／小时（静水速度），2天15小时53分。骑摩托车：50公里／小时，1。
