导语：
之前关注的二环内同德商圈附近的金尚俊园，前不久出了一套79平米两房103万（挂牌价）。
关注了一下中介朋友圈，从2021年9月，该户型的房源价格从113万（挂牌价）几乎以每月降1万。到10月底，出来一套103万（挂牌价）的。
截止至2020年2月，价格为5000——17000元/平方米。加强昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区（以下简称“主城五区和三个国家级开发区”）房地产市场调控力度。
如果没记错，这个中介小哥（或门店上），期间好像还有实际成交价低于100万的。
高峰期，这个户型价格超120w。
2年左右，这个小区房价缩水15%上下。
卖家不得不面对【自己房子比之前不值钱】这个现实。
全国的房价都开了倒车，昆明也不例外。
我们通过国家统计局每月发布《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》来看下昆明最近5年的房价变动：
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从同比走势来看，昆明房价在2018年10月达到顶峰，当时新房同比涨幅为19.2%，同期二手房也是最近5年来的顶峰，同比涨幅15.5%。
而从2021年10月开始，涨幅已经完全缩回去了。
从趋势图上看，房价目前处于低谷，那是要一直待在谷底？还是又缓慢爬升？未知。
从新房角度来看，高端盘持续冲高，市中心三万、草海旁更是八九万。
但1万出头的价格，依旧只能买到主城边缘/普通刚需盘。
可惜俊发观云海/彩云城略有波折，不然这两个巨无霸项目对昆明城市的房价有种不可言说的“风向标”作用。
高峰时期（2018~2020上半年），俊发观云海/彩云城能卖到1.5w（带车位）。
那时候在昆明1.4w以内基本很难买到像样的楼盘，要么特别稍远、没有配套，要么开发商不知名没有太多信誉背书。
观云海/彩云城虽然已经是主城四区边缘，往南即是呈贡，但依托强大配套（学校、商业、地铁等），加上庞大、充足的房源量，基本上都是昆明销量排行榜上的常客。
低价盘的逻辑往往也在此出现，超大体量的项目开发，足够分摊建设大量配套带来的成本。
昆明70年产权小户型，客户群体一是本地预算较为有限的刚需，二是省内客户，他们优先价格预算范围内、配套相对丰富的项目，且能够为此牺牲一定通勤时间（或者根本不在意位置）。
根据俊发风格，每到年底，这两个项目都开始释放较大优惠，但也能保持在1.2w以上。（不过后期已经有各种不过万的工抵房了，这时候已经开始风险初现了）
如今，这两个项目已经进入“保交楼”阶段，房源销售基本停滞。
昆明房价1万2在主城区算是不贵了，主城区均价都在1万
但是，市场上刚需购房者不会因此消失。
西市区配套云大系学校的书香云海打出1.1w起的价格，旁边的大华锦绣山海也紧随其后，后来东市区大华公园天下1.14w起，北市区新希望锦麟峯荟10500起……
新希望锦麟峯荟一期入园大堂（暂未正式交付、今年5月拍摄）
书香云海实景（今年10月实拍图，来自项目官微）
看上去都配套不错（上述四个项目都配套有知名小学），品质也不差的楼盘也只要1w出头了。
故看到书香云海能登上最近几个月昆明楼市销量第一，也确实是情理之中。
近期，还有部分价格特别低的小区冒出来，比如北部山水新城的两个现房小区，首创禧悦春城7900起（推出少量房源，其他房源还是9000~11000）和源清轩景7500起（回迁房楼栋居多，交付已久）。
昆明房价最高的小区是:滇池卫城鹿巷，是别墅，均价在:59000多/平方米。俊发滇池ONE11组团星海郡，均价在29000多/平方米。房价最低的是:七彩云南古滇名城春风小院，现在均价是7400多/平方米。
来看看最近昆明主城区（剔除经开区/呈贡）推出过1万左右单价或1万以内新房小区：
不得不承认，昆明单价1万的楼盘越来越多了。
前几天一位读者发来卖房求助，东市区一个次新房小区，复式楼巴拉巴拉，能卖多少钱。
印象中这个小区应该在1.2w+。
但查了一下中介网站，同样户型还有挂牌价1万零几百的，我只能跟这位读者回复“若诚心想卖，那就只能做同小区最低挂牌价”。
而实际挂牌单价，并非等于最终成交价。
故，可以简单的认为，昆明这类小区的最低实际成交价在1万左右。
这些小区价格价格较低的原因，从普遍性上来看，有以下几个特点：
1、这类楼盘的二手卖价以买入价格为基数，在叠加位置、配套、户型/朝向/朝向等缺点。
A、买入价格过低
不少单位团购房、福利房等小区，业主一手买入价格也属于当时的低价，若没有超强的配套和物业加持，很难享受“低价买入、高价卖出”的飞跃（与同区域价格相比），大概只能做到“低价买入、低价卖出”。
B、确实没有完美的楼盘
楼层/朝向/户型占次要因素，其中低价户型典型代表就是一居室（大通间）、跃层户型、80平米一室/100平米两室这类非主流产品。
2、回迁房价格影响整体小区卖价。
有不少项目回迁房、商品房楼栋混合导致价差过大或回迁户低价销售（大部分项目都有此情况），其中又以万科金域国际、恒大名都为代表。
3、烂尾，也是造成低价的主要因素。
不是只有不交房，才是烂尾。
比如前期多年无房产证、最近才下证，大量卖家挤压销售导致低价（溪畔丽景、广福城为代表）。
一、昆明房价多少钱一平方 从中国房价行情网获悉，2018年6月份昆明整体房价在12000元/_左右，供给量为3.26万套。从昆明房价走势图中可以看出，整体房价呈平稳上升的趋势。这根据楼盘所在的位置，房价也是不一样的。其中，昆。
再比如一期顺利交付，但一期以后的二期三期烂尾，整个小区的形象被拖垮，也容易影响原本正常的一期二手房销售情况（恒大城一期、玖珑湾等）。
昆明的房价现在是多少据相关数据显示，该地区目前的薪资水平大约在4118元，但是房子均价却在13775元/平米，所以对于普通人来说，要想买一套房，着实有些吃力，不过由于租的房子毕竟不是自己的，且房租到期后还要交租金，所以。
4、超级大盘卖不起价。
当然，就卖家个人而言来说，也有急迫需要变现的特殊情况，造成个别房源价格极低。
说实话，很多小区的实际成交价低得出乎我意料，但确实也在情理之中。
本身昆明房屋均价13，789元/㎡（数据来自中国房价行情），而低于市场平均价的楼盘，其客户群体大多是“能省则省”。
加之今年二手房房源挂牌量增加，促成了“杀跌”情况的出现。
但实际上，在1-1.1万这个价格段，昆明的关注量（可理解为购买方）比供给量是更高的，也就是说，1w的房价有一定的买方群体支撑。
最终，二手、新房的量价萎靡，恶性循环。
但若是站在买方角度，思路又豁然开朗了，交易双方，买和卖是相对的呀。
联想起国庆期间，地州上一位朋友上昆明买房，他本来准备25万左右首付买个90平米小户型，最后同样预算买了109平米两卫的户型。
他说“很便宜啊，比之前划算很多”。
因春节期间疫情原因，他的昆明置业行动推迟到今年10月，利率比年初也低了不少。
买家们，也可以欣喜地逐渐接受【花一样的钱买到了更大的房子】这个事实。
