今年以来，楼市利好政策不断放出，西安的房贷利率经过了三连降，目前已经达到了4.1%，接力贷也重出江湖......
从全国市场来看，各个地方也都不遗余力想要给楼市“松绑”，比如今年已经有将近50个城市调整了“认贷又认房”的政策，三种情况不算二套房，其中不乏南京、太原、郑州这样的新一线城市。，
更有甚者，网络传言存量房利率将从高层5.8%降到4.1%！更是让人目瞪口呆，现在刺激楼市已经到达如此地步了吗？
至于西安，小团从置业顾问和银行个贷经理得到最新消息：西安二套房的首付和利率降了！
第二套房贷款首付不低于四成。根据央行、住建部、银监会三部委发布的通知规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付
确定！已有银行执行
二套房首付利率按首套计算
小团咨询了多个置业顾问，从反馈的信息来看，目前西安已经有银行开始执行结清首套贷款之后，再次购买按照首套房来计算。
也就是说，即使在西安限购区域内有房，只要还清第一套房子的贷款，首付和利率也可以按照首套房来计算。
小团也问了一些银行个贷经理，其中工商银行表示确有其事，华夏银行均目前尚没有政策。可见目前并没有普遍执行。
华夏银行
工商银行
此前，西安对于商品房实行的是“认贷又认房”的政策，如果买房人名下有房或者是有房贷未结清，就会被认定为二套房及以上，首付就根据要已有住房和将要购买住房的面积进行认定：
1、自有住房＜90平米，二套住房＜144平米，最低40%
2、自有住房＜90平米，二套住房＞144平米，最低50%
3、90平米＞自有住房≤144平米，二套住房＜144平米，最低50%
4、90平米＞自有住房≤144平米，二套住房＞144平米，最低60%
5、自有住房＞144平米，二套住房＜144平米，最低60%
6、自有住房＞144平米，二套住房＞144平米，最低70%
购买二套房受到政策的限制，通常情况下，购买二套房的首付比例不能低于40%，限购城市跟高一些，比如说在北京贷款购买二套房，二套房首付款比例应不低于70%。买房如果首付不够的时候是可以使用公积金的，如果大家公积金账户里。
如果购房者有商业贷款未结清，再次使用商贷，首付比例不低于60%；如果已经结清，则是“40%首付，二套利率”执行。三套以上停贷。
我们简单的算一笔帐：如果你名下有一套房子正在还贷，想要置换一套130平的大三居改善居住环境，看准了某均价18000元/平的改善楼盘，总价需要234万。
如果按照以前认房又认贷的政策，有房贷未结清，最低首付60%，就是140.4万；按照40%首付计算，就是93.6万；但如果按照最新的政策，那么首付将会降至70.2万。
全国近50城
执行“认贷不认房”
西安并不是第一只吃螃蟹的人。今年3月1日，郑州明确指出，拥有一套住房并已结清，为改善居住条件再次申请贷款购房，按照首套房贷款政策。是全国首个调整“认贷认房”政策的城市。
郑州之后，贵阳、南京、太原、兰州、银川、镇江、连云港、湘潭、邢台等将近50个城市跟进该政策。
二套房是指我们名下购买的第二套房，购买二套房首付比例不能低于50%，所以假如要购买价值100万元的房子，那么首付就要50万元。如果个人首次购买90m²及以下普通住房，只需上缴1%契税，要是父母名下有房，以未成年子女。
邢台：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买新建商品住房，银行业金融机构执行首套房贷政策。
陕西目前宝鸡跟进了该政策。此外，今年年中，西安有银行已经执行“在西安限购区域无房，但在非限购区有房贷未结清的情况，属于首套购房”的贷款政策。
存量房贷利率将下调至4.1%？
第二套房首付比例不低于总房价的60%，同时贷款利率不低于基本标准利率的1.1倍。第二套房的首付比例一般要比首套房高些，第二套房指的是以借款人家庭为单位，包括借款人、配偶和未成年子女，其家庭人均住房面积高于当地的。
西安的银行表示…
首付和利率的变化，最能挑动购房者敏感的神经。今年以来，西安的房贷利率首套从5.8%已经降到了4.1%，很多之前高位站岗的购房者心理失衡，不断在咨询存量房利率是否有可能降低。
9月西安各大银行最新房贷利率
存量房利率即将降低的消息也是传得沸沸扬扬。据微博爆料，针对前期房贷利率是5.8%甚至更高的，一律执行最新贷款利率！传的有鼻子有眼儿。
图源网络
这也不是没有先例，2008年的时候就有银行执行“存量房贷七折”。当时工商银行规定了：
对2008年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，如借款人在近2年内没有连续2期（含）以上违约记录、在工行其他贷款无不良记录，可自2009年2月10日起享受0.7倍的优惠利率。
所以也不怪大家心情激荡，前有珠玉，现在抄一抄作业、照搬执行也不是不可能…
大家只能再等等看了！
不过小团推测，如此简单粗暴的降低利率基本不太可能，2008年的时候我们还是执行的固定利率，现在是LPR+基点的浮动利率，而且加点的部分是由各个银行自己制定的，签订贷款合同，很难通过“一刀切”的办法降低到某一个固定的利率。
2.还有一种情况是首付比例为70%，如果一套房子售价是100万首付款是100万*70%=70万。利率不能低于基准利率的1.3倍，利率就是8.52%，贷款金额为100万并在20年内还清，每月应还款金额为8690.9元，利息总和就是
话说回来，高位利率站岗的购房者目前可以采用什么办法降低利率呢？
2、提前还贷，这是目前唯一有效可行的办法，不过就是性价比不高。今年上半年出现了还贷潮，很多银行会设置一些“门槛”：线下拍号、收取还款违约金等。在如今的形势下，手头留一些现金会稳妥一些。
3、转经营贷，这是完全被禁止的行为，而且风险很大，不建议。
4、转按揭，就是先结清贷款，然后重新走一边流程，按照当下的利率重新贷款，这是合法的，有其他城市的银行可以执行，但目前西安不可以。
不过，市场总是变幻莫测，谁也无法预料后期会如何发展，正如前面留言板里官方回复的那样，希望在“坚持房住不炒”“因城施策”“一城一策”的前提下，购房者的刚性和改善性住房需求都可以得到满足。
期待西安的“一城一策”！
