文 | 谢泽锋
久未公开露面的王健林，被拍到在洛阳考察。先后去了白马寺、洛邑古城等地。
联想到万达于去年接手河南建业商业项目的运营权一事，看来他要在河南大干一场。
那个熟悉而又变得神秘的中国前首富，蛰伏多年，似乎又要杀回来了。
2017年，王健林在地产的上一个高峰期全盘“转型”，卖掉文旅资产，实行轻资产化。众所周知，当时的转型和资产甩卖过程充斥着种种怀疑、流言和揶揄。
5年过去了。断臂求生后的万达一度陷入到龟缩状态，但也在地产大爆炸的时代里幸运脱身。在许家印、孙宏斌们面临“生死存亡之秋”时，王健林的事业悄然回暖。
在他这次现身之前的一段时间，已经有些媒体开始计算他的万达广场一年可以收到多少钱的租金。给他冠上了“中国最强包租公”的名号的同时，也替他庆幸资产卖得好，债务还得早。
除了房地产业务之外，万达的另一个重仓板块电影市场也在反弹。春节档期间（正月初一至初六），万达电影总分账8.49亿元，在院线中排名第一。万达集团（除夕至初六）480座万达广场客流1.6亿人次，收入126.8亿元。
白马寺里的王健林眉头紧锁。但白马寺外的王健林，已经比绝大多数同行轻松得多。
01 暴增，重启后的恢复
三年大疫，消费型企业遭遇抽筋剥骨般的痛楚。但一朝解封，消费的复苏犹如山洪。
春节期间，三亚的沙滩挤满了“阳康”的人，酒店价格飙升，依然挡不住人们出去走走的热情；2023春节档总票房67.24亿，创历史第二纪录；旅游市场快速回暖，国内出游3.08亿人次，同比增长23.1%……
与消费大势紧密相关的万达集团强势回归，业绩一路狂飙。数据显示，万达电影在春节档（除夕至初六）累计综合票房达到9.76亿元，累计分账票房达8.8亿元，在所有院线公司中排名第一。
而且，万达电影在《流浪地球2》中担任联合出品方，在闷声发大财的《熊出没·伴我“熊芯”》担任主要出品方。凭借压中这两部电影，万达分账票房在所有影投公司中排名第一。
可以看出，在上游投资和下游放映环节，万达都具备了强大的竞争力。
万达老总是王健林。王健林，男，汉族，1954年10月24日生于四川省苍溪县，1970年入伍，1986年从部队转业，毕业于辽宁大学，曾任大连市西岗区人民政府办公室主任，1989年起担任大连万达集团股份有限公司董事长。连续8年蝉联北京首。
特别是经过三年疫情，规模小、实力弱的电影院，因资金链断裂而关门歇业，行业新一轮洗牌中，万达市占率进一步提升。
2019年，万达院线对中国电影票房的市占率为12.76%。2022年，这一数字反而上升到17.26%，不仅强者恒强，其对中国电影下游渠道的话语权也进一步增强。
与此同时，观影客流量为万达广场带了强大的购买力。万达官方公告显示，今年春节除夕至初六，全国480座万达广场客流1.6亿人次，销售收入126.8亿元——这才是仅仅7天的数据。
从近四年业绩曲线可以看出，万达商管在2020年触底后，就开始逐步回升。根据2022年度业绩快报，2022年万达商管总收入553.1亿元，同比增长17.4%，租金收入508.5亿元，同比增长8%，租金收缴100%完成。
随着万达走过至暗时刻，王健林财富地位也开始回升。《2022胡润百富榜》上，王健林以1000亿身价，夺回了中国地产首富的交椅，位列富豪榜第32名，而他上次登顶中国首富宝座还要追溯到2016年。
作为一种极为特殊的行业，房地产不同于锂镍钴等矿产资源，可以通过下游需求端的变革而摆脱周期波动。
香港颇具资历的地产领袖恒隆集团董事长陈启宗就曾表示：“房地产跟其它的行业不一样，它的周期性特别强，而且是‘特别不可以改变’”。
但不同于万科、恒大、融创、碧桂园等大型房企，万达在剥离文旅酒店、电商溃败无奈解散、金融折戟沉沙后，王健林收拾心神，重回商管主业。
万达集团2017年年会上，王健林承认失败，他总结说：“过去总想着做规模，如果从一开始就只搞万达广场、旅游度假区，可能早就整出名堂了。”
他还称，自己犯了一个错误，给曲德君太多钱。“如果当初少给点钱，定个投资上限就好了”。
大家一定都听说过富二代王思聪，他的父亲就是万达集团的老总王健林，就是公然说出一个亿的小目标的人，他靠万达发家，被评为中国首富，但是事业却遭遇滑坡，正在处理难题当中，但采取了及时的措施，将会重新迈向首富的位置。
而目前，已经跳槽到新城控股的曲德君突然失联，坊间消息称，或涉及任职万达期间。
王健林是通过房地产发家致富的，王健林是大连万达集团股份有限公司董事长。在90年代万达有20-30个城市的发展规模，销售突破100多亿的时候，王健林始终有危机感，觉得这不是做生意的方式：每一年全国新开工12-14亿平米，加上续。
另一方面，不同于住宅地产，商业地产更适合进行轻资产转型，而万达早就知道其中价值。
万达在其中负责选址、修建、品牌授权和日常运营，收来的净租金再与资金方分成。
02 断臂，最艰难的抉择
2017年是中国地产界一个关键的分水岭。
这一年，许家印以2900亿元身家登上中国首富宝座，其财富几乎是上一年的4倍。彼时的许老板意气风发踌躇满志：“我们要成为世界最大的房地产企业，并跻身世界500强。”
就在许首富春风得意之时，王健林却深陷至暗时刻。
王健林，男，曾用名王建林，1954年生于四川省绵阳市，祖籍四川省广元市苍溪县。王健林的父亲王义全是参加过长征的老红军，建国后长期留在四川省担任地方干部。1958年，其父王义全受四川省林业厅的指示，带着妻子秦嘉兰和4岁的王。
就在那一年的7月19日，王健林一口气甩卖了637.5亿的资产包，其中融创孙宏斌以438.44亿元拿下13个文旅城；富力李思廉以199.06亿元吃下了万达77家酒店。以当时的价格看，融创和富力都捡了大便宜。
当年惊天大甩卖的三位主角
而坊间传言，临近签约时，李思廉还不忘压价，气的老王摔杯争吵。签约背景板也是一再撤换。最终，李思廉把之前76家酒店的价格砍到6折，另外还多搭上1家酒店变成77家。
经过那场“世纪交易”，富力地产旗下酒店数量达到89家，成为全球最大豪华酒店业主之一。
万达集团董事长是王健林。万达集团董事长王健林是白手起家的。王健林，男。1954年10月24日生于四川省广元市苍溪县，1989年起担任大连万达集团股份有限公司董事长。1970年入伍，1986年从部队转业，毕业于辽宁大学，7月进入大连市。
而根据当时的交易细则，王健林还不惜贷款300亿给孙宏斌，来收购自己的文旅资产，这基本上是在打碎牙齿往肚子里咽。
要知道638亿的资产，几乎是2016年万达集团总资产的十分之一，相当于当时集团总营收的四分之一。
对于监管层重点关注的海外资产，王健林做出了铁腕般的抉择——清零。体育板块的旗舰世界铁人公司；地产板块的美国芝加哥Vista Tower酒店；寄予厚望的AMC几乎都全部清仓。
AMC院线原本是万达海外资产的代表
除了文旅和酒店，万达还把37家百货门店转给苏宁，将万达影院股份卖给阿里。仅在这一年，万达“甩卖”了1300亿资产。
到2018年底，万达缩减了2158亿元负债，较上一年总债务减少约三分之一，负债率降低到60%以内的安全线。
断臂求生后，万达平稳落地。王健林成为了许家印、李思廉、孙宏斌们最羡慕的人。如今恒大艰难求生，富力度日如年，融创危机四伏。
除了商业基本盘，万达的住宅地产也重新起航。万达地产（住宅板块）聚焦万达商业周边开发，并已落子武汉、贵阳等地。“不追求规模，为商管而存在，每年消化万达广场住宅配套，保持几百亿销售额。”早在2018年，王健林就对住宅业务进行了重新定位。
2017年至今，王健林远离聚光灯，不接受采访，不主动露面，他变得低调沉默，甚至有些神秘。但5年过后，这位中国最顶级的地产强人渡尽劫波，变得更加理性，对商业的理解也已经更加通透，甚至是更加“可怕”。
03 上市，最后一个坎
“我做过许多投资，很多朋友跟着我每一单赚得都很开心，唯一这一单，跟着我的朋友亏钱了，我不能对不起朋友和股东。”
2016 年 9 月，港股上市仅不到两年的万达商业宣布私有化退市，王健林认为港股估值过低让他“无法忍受”。
重义气的王健林，一直期待重归资本市场。但此后的大环境一直不友好，继放弃A股上市后，万达商管兜兜转转，期间经历诸多故事。
直到2021年10月再次递表港交所，而在珠海国资30亿入股万达商管后，珠海万达成为上市主体。
目前，地产支持政策不断出台，可以说重新上市的时机来临。在2月6日举行的万达商管美元债路演会上，管理层称，预计将在2023年二季度完成香港IPO上市。
这个时间点和万达与投资人签署的对赌协议不谋而合。按照协议，其应在2023年10月31日前完成上市，否则万达商管有义务回购395亿元的股份。
作为上市主体，珠海万达商管也在更新后的招股书中表示，基于2021年起的运营收费模式，“公司2021年预估实际净利润已达到目标净利润的要求。”这无疑打消了资本市场的焦虑。
而且，距离2022年10月25日最新版本的招股书，有效期也不到三个月。
目前来看，珠海万达商管的估值水平，关键在于资本市场对其轻资产化的认可度。
2019年，王健林主导万达商管彻底剥离所有房地产业务，他亲口表示“一平米都不留。”
目前，万达轻资产商管服务分为委托管理模式和租赁运营模式。前者是业主委托万达进行招商、运营，并支付一定的服务费；后者则是万达商管租赁业主的资产再拿来出租。类似于“一房东”和“二房东”，但本质上，都是物业运营，只不过采取了不同的模式。
截至2022年6月，万达商管在管的287个万达广场采用委托管理模式，160个独立第三方商业广场中45个采用委托管理模式。也就是说，高附加值的委托管理占比超过了78%。
2022年上半年，珠海商管收入134.8亿元，同比增长26.7%；净利润40.5亿元，同比大增517.3%。招股书中解释称，主要就是因为委托管理费用大幅增长2.3倍所致。
对于王健林来说，万达商管就他手中的王牌。经历一轮洗礼后，他要给这张王牌加上金钟罩和安全锁。
截至2022年6月，万达商管集团有息债务356.41亿元，其中约100亿元将在2023年底到期。目前集团账面现金341.94亿元，偿债压力不高。
上市主体珠海万达商管的资产负债率已经由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，且不考虑20亿的理财受限资金，手握现金超158亿。
估值对比来看，港股市场也对轻资产模式更加青睐，碧桂园服务市值一度超过碧桂园，华润万象生活41倍PE远高于华润置地的7倍。而万达商管是中国商业管理领域的巨无霸，仅2022上半年，珠海万达收入是华润万象生活的2.6倍，利润是其4倍。
挺过地产调控生死般的波折后，万达变得更加难以战胜，也迎来了上市最好时机。对于王健林来说，这将是一次名誉之战。
