这事还要追溯到2013年12月12日，刘杰与琼海某投资公司签订《商品房买卖合同》，购买位于琼海市嘉积镇某楼盘的一套价值47万多元的房产。按约定，开发商应当在2014年12月31日前，将房屋交付刘杰使用。
合同签订后，刘杰按合同约定向开发商支付了全部购房款，延期交房90天国家规定，并于2015年10月8日办理入住手续。此外，该房产也未办理产权证书。
开发商延期交房，又未办理产权证书。刘杰一气之下于2020年初将开发商起诉至法院，请求法院判令开发商支付逾期交房违约金1.3万余元及逾期办证违约金4.2万余元。
不过一审法院审理后认为，刘杰于2020年1月份起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，开发商因逾期交房产生的自2015年3月2日至2015年10月8日期间的违约金，已超过上述法律规定的三年诉讼时效期间；对于支付逾期办证的违约金问题，法院认为刘杰的诉求缺乏事实根据与法律依据，对此，一审法院驳回了刘杰的全部诉讼请求。
此后该案进入二审，海南省第一中级人民法院，驳回上诉，维持原判。
商品房延迟交付，违约金可以按照已交房款总额乘以同期银行贷款利率及延期交房时间赔付。当开发商出现延期交房情况时，若购房人与开发商签订的房屋买卖合同中已约定延期交房的违约金金额，则购房人可依据合同约定的金额要求开发商。
这起案例提醒广大购房者，遇到此类纠纷一定要在诉讼时效内向法院提起诉讼。
律师说法：
A：开发商逾期交房违约金如何计算?
针对开发商逾期交房应承担的违约责任等问题，海南先国律师事务所律师林丽华表示，实践中，购房者与开发商签订的房屋买卖合同有示范文本可供参照，例如海南省住房和城乡建设厅2018年发布的《海南省商品房买卖合同示范文本》，其中第十四条即有关于开发商逾期交付的违约责任，在出卖人提供的房屋买卖合同文本中一般也会有相关约定。
延期交房违约金应当按照当事人约定的标准计算。约定的违约金超过造成损失30％的，应当认定为违约金过分高于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。法律依据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同。
林丽华认为，如出卖人逾期交房已构成违约且有合同约定的，从尊重民事主体意思自治出发，一般应从双方约定。对于购房者认为违约金过低的情形，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，购房者可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。对于合同没有约定开发商逾期交房违约金标准的情形，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正) 》（以下简称：房屋买卖合同司法解释）第十三条的规定，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准主张权益。
B：如遇逾期交房情况，买家该如何应对?
林丽华建议，因房屋本身价值较大，大部分购房者为刚需购买，因此，在购买方房屋前应充分了解案涉房屋的建设情况及房产状况。购房后应妥善保管包括购房合同、发票以及开发商提供的交房通知、房屋交接单等凭证，在出现逾期交房时，应及时依据合同约定及法律规定主张权益，避免怠于行使权利而遭受损失。
开发商逾期交房的违约金的计算方式是，如果当事人约定的违约金数额不超过百分之三十的，可按其约定进行计算。如果没有约定的，按照逾期交房期间，有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的，同地段同类房屋的租金标准。
相关法条：
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
房子延期交付违约金的支付方式是：当事人可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；如果违约金过高或过低于实际损失的，可以请求降低或提高。【【法律。
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
逾期交房的违约金按照双方当事人在合同中的约定计算。如果双方没有约定违约金的，受损害方可以根据实际损失的大小确定违约金。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金。
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正) 》
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
