很多人买房，也就是关注楼市几个月的时间，没有真正全面经历几个楼市周期起伏，所以买房看待问题容易短视和片面。
这段时间济南楼市新房成交快速增长，很多人买房又增添了很多想法，买房贷款49万30年利息多少，比如我经常收到这样的咨询：某某楼盘自住+保值增值怎么样？将来能涨到多少？，
做人和买房一样，最怕贪大求全！
大家都想买一个涨幅最大的房子。
都想体验通过买房实现人生致富之路。
我们买房获取的利润=房子的涨幅✖️房产面积➖综合成本
都想买房之后坐享涨价带来的收益，这个收益很多人的确享受到了。
但很多人买房时机比较尴尬，奔着投资买房赚钱去的，结果被套住，多花了钱；也有很多享受到纸面财富增长的购房者，没有在合适的时机变现，原有的收益没有守住。
文章很长，欢迎读完。
先来看看最近一次，买房能赚钱的最好时代。
回望2016年之前济南楼市一直是省会城市里的一股清流，各个板块价格相差不大，价格也不高，对于新济南人攒几年工资弄个首付，按揭个房子还是相对容易的，工资上涨也较快，还贷压力也小，过过小日子，乐哉乐哉。
2016的史诗级暴涨彻底扭转了济南人民对于房产的认知体系，原来还可以如此赚钱啊。买到涨幅少的捶胸顿足，买的少了懊悔不已。
后知后觉的部分购房者，看着周围的人买房实现了升值，实现了纸面财富暴涨，看着自己的财富缩水，心有不甘，纷纷杀入楼市，结果正好踏在高点上，站岗在2017-2018，从2019年开始忍受房价的阴跌，如钝刀割肉。
这种提问显然已经失去了理智，和2023年的济南楼市现状很相似。
我们买到涨幅最大的房子，99%都是靠运气，别把运气当能力。2016年你凭运气在房子上赚的钱，在2023年之后可能会凭实力亏掉。
在首付预算OK的情况下：
对于刚需，交通便利尤其地铁沿线是购房优先考虑因素。对于改善，学区、精装、物业等附加价值是优先考虑因素。对于投资，板块预期发展、持有周期、收益预期等是重要因素。
你知道吗？
可能情况下房价虽然涨了。
但是考虑到购房综合成本，还是亏本的。
房子卖多少钱就是赚？
我们算一算。
首先建立一个模型：
500W的房子
500W在济南是什么房子？
2.等额本金还款法每月月供额= (贷款本金+还款月数) + (贷款本金-已归还本金累计额) x月利率，那么30万贷款30年的每月月供为(300000+360) + (300000-已归还本 金累计额) x(4.90%/12)。【。
单价30000*170平米，核心区毛坯/精装
或其他类似区域
30000*170平米，当下济南所谓的高端品质盘
持有时间：
交房时间2-2.5年
办证6个月
产证满2年
总持有成本约4年。
当然也有人在收房2年之内高税期卖掉的，这是个例。
购房条件：
每个人的购房条件有很多，我们这篇文章不可能一一阐述清楚，这里按照济南中等购房条件来计算，吹毛求疵的可以绕行，不是3成首付，也不是六成首付，更不是全款，为了更好的表达本文主旨，中等购房条件是这种的：
40%首付
1、等额本息还款法30万房贷30年的每月月供为1592.18元。2、等额本金还款法30万房贷30年的首月月供为2058.33元，随后每月递减。二、公积金贷款 1、等额本息还款法30万房贷30年的每月月供为1305.62元。2、等额本金还款法30。
中等利率 4.9%
等额本息
充足流水
全款的土豪请随意。
如果自住开心就好。
对于购买一个500W住宅的人来说，在济南属于中产群体，绝大多数都是改善群体，多数是二套房。
各种情况太复杂，所以，建模的购房条件选取“中等购房条件”。面积170平方的改善住宅，买房4年后卖出。
这套房子，这4年，对你而言都有多少成本要计算？
1、收房成本
总房款500万，首付40% 就是200万现金，170平米的房子，它的收房成本是：
契税2%就是10W
维修基金120一平共计20400
预交物业费2.36一平 12个月共计 4000
后期交房综合费用共计12.44W。
2、首付资金和收房资金的机会成本：
200万首付，4年的时间大约损失首付理财利息40W；12.44万的收房费用，2年损失的交房费用理财利息约1.244w。
关于理财利率，我们算一个折中的5%的年化收益。首付的200万4年的年利率5%，，最后可得到约40万利息，交房后12.44W费用2年可获得利息1.244W。
首付资金和收房资金的机会成本：40W+1.244W=41.244W
3、月供的资金成本：
商业贷款300W，利率4.9，等额本息30年，月供约15921。
4年持有该房产，你的总还贷金额76.4208W。
所以贷款损失的利息：55.7W，这55.7w是送给了银行的利息。
这4年时间陆陆续续的投入76.4208W用于还贷，虽然不是一次性支付76.4208W，每月还贷的方式，但是综合下来的理财收益最最最最少损失了6.5W。
第二套房30年30万元房贷的月供约为：2545.95元。具体计算：30万元银行贷款，30年期，年利率4.9%，月利率0.4%：月供=（30万*0.4%）÷（1-1÷（1+0.4%）^360）=2545.
你付出的成本，也就是还贷损失了55.7w的利息+6.5W的理财预期，共计62.2W。
繁琐的计算过程结束，看结果。
仅仅是4年的综合成本就达到惊人的109.384W。
这套房子卖多少保本？
这个房子花了多少钱？
若是准备通过招行贷款：具体月供还需要看您的贷款执行利率、期限和还款方式，可通过招行官网或者手机银行贷款月供试算，试算结果仅供参考。手机银行：登录手机银行，点击我的-全部-助手-理财计算器-贷款计算器/按揭贷款计算器（。
我们一起算算：
买入总价500W，4年的资金成本109.384W，这套房子你前前后后付出的资金达到609.348万。装修和出租收益姑且可以看做互相抵消。
结果是：
1、等额本息还款法30万贷款30年的每月月供为1305.62元。2、等额本金还款法30万贷款30年的每月月供为（300000÷360）+（300000-已归还本金累计额）×（3.25%/
609.384万的总价，170平，折合每平米3.58万+。
这意味着什么？
3万单价买入的170平左右的房子，4年后需要以3.58W单价卖出才算保本！
500W总价房子，要想4年后浮盈100W，单价需要从3W涨到4.18W，才能如你所愿。可以试想一下，未来4年，济南房价的涨幅或者这个楼盘的涨幅能达到从3w到4.18W的飞跃嘛？
每个人心中都有自己的答案！
四年后，是不是隔壁的新房卖3.6W，你买的房子就自动解套了？
不是。
受限于产品更新换代，二手房落地打折等原因，同等品质的隔壁新房3.6W，你的二手只能卖到3.5W，这是一个合理的情况。如果你的房子4年后想保本出售，周边在售新房的价格至少要在3.7万，你的二手房3.6万才有卖出去的可能。
买新不买旧，亘古不变。
写在最后：
一定要敬畏市场！
敬畏让你更理智，翻倍行情早已远去，世易时移。
深知房产的价值对于一个家庭的重要性，就因为如此重要，我们更需要冷静去看待，去计算。在买入不动产时候，要考虑预计的持有周期，现金流稳定性，找到适合自己的不动产。
改善性住宅相对来说，居住体验的升值大于账面财富升值。
房子是用来住的，至少这套房能帮助改善你的生活。
全文结束。
