房价，让人欢喜让人忧
房子，作为大多数普通人一生中最大的投资，时刻在牵动千万家庭的心。
武汉光谷东扩过程中，鄂州与光谷交界处近十年来快速发展。交界处的葛店、红莲湖、梧桐湖三个区域，短短十年内，崛起了三座新城。所以我写了一篇头条文章：《光谷东扩，让鄂州成为武汉城市圈当前唯一的幸运儿》。这篇文章是目前《乐活光谷》这个头条号里阅读量与讨论量最大的文章。
这三个区域的购房人群基本都是光谷的外溢人群。2016年之前，鄂州葛店和红莲湖的房价大多还在3000元左右。短短两三年，葛店南均价已经飚升到1万左右；红莲湖的高层房价也到七八千，从涨幅的角度来看是惊人的。这样的涨幅，让人欢喜让人忧，已经买房的欢喜，尚未买房的焦虑。
武汉鄂州交界处是鄂州发展最快区域
鄂州市物价局昨透露，2005年鄂州商品房销价涨幅同比增长37%。据介绍，2005年鄂州市商品房销售41.35万平方米，增长24.9%；销售额52024万元，增长70.7%；商品房平均销售价格达到1258元/平方米（含办公楼和商业用房），同比。
有很多网友抱怨：武汉人的涌入造成鄂州近三年来房价暴涨。
这是事实的真相么？今天我们就聊聊这话题，并理一理大家最常见的几个认识误区。
武汉人何时来鄂州的？房价何时涨的？
为了认清事实的真相，鄂州房价为何又涨，我们有必要理清一下思路，去回顾一下鄂州的房子是怎么涨起来的。实际上，武汉的房子这两年并没有出现上涨局面，鄂州的房子甚至出现了稳中下降的局面。根据统计，鄂州的房子实际是2016到2017年这一年间快速上涨就到达现在状况的。
为了认清事实的真相，我们有必要理清一下思路，去回顾一下鄂州的房子是怎么涨起来的。实际上，武汉的房子这两年并没有出现上涨局面，鄂州的房子甚至出现了稳中下降的局面。根据统计，鄂州的房子实际是2016到2017年这一年间快速上涨就到达现在状况的。
房价会一直上涨的原因有经济发展需要房地产带动；城镇化带来的巨大人口在刺激房价上涨；开发商和炒房者希望房价上涨，总会联手炒作；银行、中介机构和购房者对房价上涨起到促进作用。一、经济发展需要房地产带动 在过去的二十多。
“日光盘”2016在武汉楼市很常见
只有鄂州暴涨么？
但这样思考问题并不全面，我们可以进一步追问：只有鄂州楼市在暴涨么？鄂州的楼市是全市在普涨么？答案都是否定的。
①受到购房者心态因素的影响，所以房价也是在上涨。在很多一线城市好的房子出现了一房难求的现象，而且很多消费者其实是买涨不买跌的，正是因为有这种固有的思维，所以房价才会持续上涨。②收到了城市发展建设的利好因素的影响。
同一时期，全国几乎同时都出现了暴涨现象，湖北各地级市也不例外。鄂州周边的黄冈、黄石同样也从均价二三千涨到了均价六七千。鄂州市区的房价涨幅与黄冈、黄石基本齐平，连黄冈的县级市武穴市部分房价也超过了6000。这些地方显然并没有多少武汉人会去买房。
涨价去库存
鄂州的楼市也并非是全市都一样的高速普涨，只不过是临近武汉光谷的几个区域稍微快一些而已。葛店、红莲湖、梧桐湖这几个地方，在老鄂州市区人的眼里，都是乡下。而且，很多鄂州人还在更久之前从葛店、红莲湖、梧桐湖区域移居到鄂州市区的，突然发现自己原来的乡下比主城区升值更快。这种心理不平衡感是可以理解的，光谷这几年发展太快了。
所以，如果说武汉人对鄂州房价有影响，影响主要也就是靠近光谷的那一小片区域而已。而且，武汉人并非抬高鄂州房价的主因，正巧遇到全国暴涨而已。
房价到底由谁决定的？
。由于在武汉被限购而选择到鄂州葛店周边区域买房的这种情况，目前还不少。主要的原因是鄂州葛店离武汉光谷比较近，地段上类似北京周边的廊坊市燕郊镇、深圳周边的东莞凤岗镇。光谷新中心目前基本上没有什么新房在售，房价也涨。
这个问题可以有多个视角，今天我们只从成本角度简单聊聊。从成本因素来看，房价首先是由成本来决定的。房价的成本主要由地价、建筑成本、资金成本、人力成本与管理成本等因素构成。如果成本高于售价，自然就没有人再去盖房子卖。
住宅成本因素
各项成本中，变数最大的就是地价成本。以葛店房价为例，中建三局2018年在葛店竞拍了三块土地，楼面均价5000左右，这个价格并不是由武汉人决定的，而是由鄂州决定的。加上建安成本、资金成本、人力与管理成本，房子单价如果不卖8000，估计基本就没什么盈利了。
房价越低越好么？
从想买房人的角度，当然越低越好，但思考问题不能只从自己角度出发。
还是以葛店为例，中建三局与葛店通过PPP模式投资100多亿建设葛店新城，基本承包了葛店开发区的还建房。葛店当地农民基本都能分两三套房子，并不需要买房。紧临葛店的左岭新城可能更好。
鄂州市近两年的房价是突飞猛进 一路飙升 好一点的地段高达3800/m2左右 甚至更多 比如黄金水岸 长江天下。等 。泽林的房价相对就低多了 毕竟是城郊 一般在1000-1500不等 如果条件好就在城里买房 如果条件一般在泽林。
这些钱从哪里来？当然从土地出让金中来。合理的土地出让金，才能够保障拆迁、地方基建的资金需求，才能建设更完善的配套设施。葛店通过向中建三局出让三幅土地，就归还是其中的50亿。如果中建三局的房子卖得很难，这个“游戏”后面就不好持续了。所以，合理的房价，合理的去化速度，是城市发展所必须的。
左岭还建房
鄂州西部紧临光谷的这几个区域房价只有光谷的1/3到一半，这样的价格应该是有一定竞争力的。而新武汉人过来，是在给鄂州做贡献了。没有这些人过来买房，当地农村的拆迁速度都会降低，城市化进度都会变慢。
当然，房价也并不是越高越好。太高了，自然就卖不动了。供需必须匹配，现在的价格，足够支撑拆迁和基建了，吸引越来越多高素质的人才过来安家落户，这才是理性的选择。有人的地方才有未来。
小结：
鄂州新城汇隽房价上涨了，武汉鄂州的房子价格没有上涨，今年的房价是起起伏伏，但是总体上再说今年的房价还是下跌了，在今年年初的时候，房价每平方米6100元左右，房价现在均价每平方米5900元左右，可以看出今年的房价每平方米。
武汉购房需求外溢到鄂州，对鄂州房价有一定影响，但并非鄂州房价上涨的主因。而且，武汉人到鄂州购房，促进了鄂州的发展。
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