各位看官朋友，上次我们推送了一期牛郎织女遇到物业费纠纷的微信，大家都特别关注，纷纷表示收益良多。
在热情粉丝的强烈催更之下，我们今天加更一期，为大家解答关于物业费的疑惑。
话不多说，一起去看。
房企通知业主收新房子，但是业主发现新房不具备交付标准，要求整改。房企进行整改后再次通知业主收房。等业主收房后，物业公司从房企首次通知业主收房的时间起算并收取物业费，这合理吗？有法律依据吗？
法官说
不合理。根据相关法律规定，房屋已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的，物业服务费用应由建设单位交纳，如确因新房不符合交付标准而导致延期收房或未交付房屋的，此期间段的物业费不应由业主承担，而应当由建筑单位，即房地产商交纳。部分地区也根据该规定针对交纳数额颁布地方性法规、地方规范性文件等作进一步细化，如宁波市政府办公厅颁布的《关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知》第五条第（五）款的规定，物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。
法条索引：
《物业管理条例》第四十一条第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
物业费计算方法：用收费标准×房子产权证书上的建筑面积。一、物业费计算方法。（一）物业费。物业管理费是有标准的，用收费标准乘以房子的建筑面积就可以了。比如标准是A，房子面积是100平米，就用A乘以100，以此类推。（二。
是不是收房后开始交纳物业费？如果在通知收房的3个月后去收房，这3个月需要交纳物业费吗？
法官说
新房物业费自业主验收合格，开发商交付房屋之时起由业主负责交纳；关于二手房物业费交纳节点，二手房买卖合同（或司法网拍拍卖公告）有约定的从其约定，若无约定则一般自房屋交付之日起算。
若已符合交房条件、因业主一方原因而迟延收房的，迟延收房期间的物业费应由业主承担。
交纳了物业费，为什么物业公司还要业主交小区水电公摊费？这个合法吗？
法官说
需要视情况确定。物业费是物业服务企业依照物业服务合同的约定提供物业服务后有权收取的服务费用。小区水电公摊费是物业共用部位、共用设施设备产生的费用或需要由业主分担的物业管理区域内的各类规定费用。两种费用的性质不同，不存在包含与被包含关系。若管理规约、物业服务合同授权物业公司代收水电公摊费用，业主应当向物业公司交纳，同时物业服务人应当定期将代收费项目、标准、金额以合理方式向业主公开；若物业服务人假借代收公摊水电费名义，收取额外费用的，不合法。
法条索引：
《物业管理条例》第四十四条：物业管理区域内，物业费的计算方式，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。，
物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业以业主不交物业费为由，不交付房子，合法吗？
法官说
物业费的计算公式为：物业费单价×房屋建筑面积×月数。物业管理费包括以下费用：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理企业固定。
房屋的交付涉及的法律关系是房屋买卖合同（或商品房预售合同）关系，物业费的交纳涉及的法律关系是物业服务合同关系，是两种不同的法律关系。交付房屋系房产开发商的权利与义务，并非物业服务人的权利与义务。若业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可催告业主按期支付，催告期届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，并不包括克扣房产证、停运门禁卡、禁止业主进入等不交付房产的行为。
物业费的计算是以房屋的面积为依据的，物业费每平米的单价×房屋的建筑面积×缴纳月数，就能算出某一时间段内的物业费金额。不同地区小区的物业费收费标准是有差异的，可以咨询当地的物价局，比较常见的可以分为以下4种：1。
当然，业主在遇到开发商在购房合同约定的期间内未履行配合办理房产证的义务时，也不得以开发商未交付房产证为由拒交物业费，应当根据购房合同约定的违约条款提起诉讼或申请仲裁，通过司法途径维护自身权益。
法律分析：物业费收取标准按照面积算，比如标准是1元，房子面积是100平，1x100每个月就是100元，一年1200元物业费。2、物业公司员工的工资，清理垃圾费，日常维保费。物业费计算为：建筑面积×每平方价格×一年十二个月=价格。
法条索引：
《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
房子空置没入住，提供服务相对少，物业费可以打折吗？
法官说
空置房屋的物业费减免政策，国家暂未有明确规定，但部分地区有相关地方性法规对空置房屋的物业费交纳标准予以规定，建议大家查询当地有关空置房屋物业费交纳标准的相关政策。
如宁波地区，根据宁波市政府办公厅《关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知》第五条第（五）款的规定，业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。
因前业主只签署购房合同未取得钥匙，一直拖欠房款导致房子闲置五年后被拍卖，物业费应该是从下一任业主取得钥匙时起算吧？若法拍房公告里未约定物业费继受主体的，确权之前的物业费，由谁承担?
法律分析:物业费的收费标准是按面积计算的。比如标准1元，房子面积100平米，1x100每个月100元，物业费一年1200元。2.物业管理公司员工工资、垃圾清运费和日常维护费。物业费的计算方法为:建筑面积×每平方米价格×一年十二个。
法官说
经拍卖而取得的房屋，买受人是否需要承担房屋过户至其名下之前的物业费，需要看《竞拍公告》等拍卖文件的约定。若拍卖文件中已告知买受人需处理可能存在的物业费，则买受人基于拍卖已继受取得前一任业主对房屋的所有权利义务，买受人不能再以其并非房屋所有权人来抗辩物业费的付款请求。
法院的拍卖文件不仅只有拍卖公告一份，还有拍卖成交确认书、执行裁定书等。若法院的拍卖文件中均未对确权之前的物业费进行约定，根据合同相对性原则，物业公司可向原业主主张确权前欠缴的物业费，获得生效债权文书后可向人民法院申请执行或参与拍卖房款分配。
法条索引：
物业费依据政府指导价以及产权面积计算。政府指导价一级收费标准每月1元每平米；二级收费标准每月0.75元每平米；三级收费标准每月0.5元每平米；四级收费标准每月0.35元每平米。产权面积包含实际居住使用面积与公摊面积，产权证。
《民法典》第一百一十九条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
物业公司以未交道闸维修费和电费为由，禁止车辆进入小区，合法吗？
法官说
若经合理催告期，业主委员会（业主）仍不交纳，物业服务人可凭物业服务合同提起诉讼或申请仲裁，要求业主委员会（业主）承担物业服务人垫付的道闸维修费或电费。
法条索引：
《住宅专项维修资金管理办法》第十七条：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
