转自大胡子看深圳
今年一开年，楼市迎来大回暖。
珠海，上一周住宅成交环比涨了383%；
广州，上周成交也大涨了308%；
东莞，上个月成交上涨了62%。
大家最关注的深圳，上一周光二手房的网签数量就环比增长了214.6%，市场恢复的速度很快。
对于深圳来说，市场已经形成了一个共识：
只要没有干预，今年就会是3年以来深圳楼市第一个回暖之年。
但深圳的楼市，经历过的朋友都懂，只要热度一回归，房价上涨的速度会非常快。
因此，最近很多粉丝朋友，都在向我们打听深圳二手市场的最新消息，其中有不少人想着尽快趁着价格回暖之前在深圳买房。
深圳平均的房价是一平米6万元，但是具体的要看你选择的楼盘了，目前深圳的房价是全国最高的了，市中心的房价已经炒到了8万一平米了，对于普通人来讲，压力是非常大的了。不过你要打算在深圳买房子，那你就要抓紧时间了，。
对于心心念念想着今年买入深圳的朋友来说，最纠结的一个问题就是——
选择板块。
大家要知道，每一次深圳价格回暖，并不是所有板块的房价都能上涨的。
而今年，我觉得深圳大概率会有几个板块涨不起来。
一、深圳市南山区房价深圳市南山区新房房价12300-52640元/平方米，二手房价格8656-36580元/平方米，均价在4万左右。主要看哪个楼盘，还有是不是学区房，小区周边配套等多方面因素都是对房价有影响的。虽然国家对房价严格控。
准备在深圳买房的人，记得把下面这些板块先拉黑了！
要判断今年这个板块涨不涨，我有几个评测的维度：
第一个维度：新房存量
新房存量多的板块，市场竞争很激烈，二手房价会被大批存量的限价新房压制
第二个维度：板块价值
核心板块，一般来说会是市场上的领涨板块，今年领涨的将会是核心板块。
非核心的边缘板块多数是跟涨，今年大概率不会有多少涨幅。
第三个维度：发展时间
部分板块规划时间比较长，现阶段基础设施和配套还没有发展起来，这样的板块二手市场往往不够成熟，价格不好涨。
光明中心区
深圳最贵房子为40万/平。深圳2010年12月的房屋均价为16645元/㎡，而到了2019年12月，深圳的房价已经达到54790元/㎡，10年间的涨幅达到了229.17%，十分惊人。深圳也凭借高涨的房价成功跻身2019年全球住宅价格最高的十大城。
光明有规划，光明中心有整个光明最核心的配套。
但是这一切抵不过光明中心板块此刻两个最大的问题：
第一，没有几个二手房楼盘。
中心区的楼盘一个手指就能数出来——
深圳现在的房产均价大概在5-6万元左右一平方，不同区域的房价不同，其中关内的房价都高于关外的房价。譬如说龙岗的房子价格大概在3.9万元/m²、光明新区的房价大概在元4.8/m²、龙华的房子均价大概在7.9万元/。
龙光玖龙台、光明1号、深房传麒山、光明大第
光秃秃就这几个二手楼盘，区区几套成交，即便有几个之前用8万/㎡单价买了龙光玖龙台的业主，那也是高位站岗的韭菜。
要等过去两到三年这一批交楼的新房，比如金融街、宏发万悦山、电建洺悦府、民轩揽翠台都进入二手市场，市场定价才会更成熟。
第二，光明在卖的新盘不少。
光是在卖的新盘，就已经有12个，这还没算上今年要入市的。
如今光明中心二手楼盘的定价，多数是靠规划概念支撑的，很虚。
在人口被这一波新盘引过来之后，光明中心才会有真正的上涨动力。
坪山中心
光明之外，另一个很受刚需欢迎的坪山中心很可能也涨不了。
坪山中心区虽然在坪山来说是最核心的板块，但是对于整个深圳而言太偏远了。
因此，影响坪山中心今年上涨的因素，主要就是板块价值。
坪山中心的新房我们之前去看过，比如佳华沙湖广场和君胜熙玥湾，其实新盘品质并不差，但是去化效果却不好。
佳华沙湖广场坐拥整个坪山最好的商业，当下已备案成交的只有26套，备案率只有4%。
直白地说，坪山有刚需的价格，但是对深圳刚需没有吸引力。
习惯了关内生活的深圳人，关外可以接受龙华、宝安和龙岗，但接受不了坪山；
预算够不上龙华、宝安核心地段的刚需，宁愿去选西部的凤尾，也不去坪山的鸡头。
所以，坪山的房子，真正能吸引的只有地缘性客户，也就是坪山本地工作的买家。
其他地方的刚需，就算手里没多少钱也不愿意买首付不到100万的坪山新房......
上一波房价暴涨，坪山的二手房价最高曾经达到6万/㎡，价格过于离谱，这一次回暖，坪山中心板块大概率是没有这个运气了。
观澜
龙华是新盘库存量最大的区域，其中观澜的新盘库存也不少。
在卖的新盘有5个，而且多数都卖了一年以上，5个盘中最晚开盘的是万科启城，万安房价首付最低多少，开盘时间也是去年3月份了，差不多过了一年。
这说明观澜的新盘，非常难卖。
观澜可以说是集齐了我前面提到的3个维度的缺点。
其一，新盘多，这个前面说了；
其二，板块价值也是龙华之中最差的，因为观澜离关内的福田距离最远；
其三，观澜需要实现产业升级，发展也需要时间兑现。
当然，观澜未来的盼头是华为，华为的新能源产业未来的基地就在观澜，如果时间线拉长，观澜还有希望。
宝荷-坪地
这两个板块的共同弱点是——
距离核心区太远，配套建设也很差
宝荷、坪地的地理位置，基本相当于半个坪山。
但是宝荷和坪地的交通、商业和学校配套，反而还不如坪山中心区。
所以这两个板块比较尴尬的点在于——
放在龙岗是边缘、放在坪山，和坪山的核心片区相比也没有什么优势。
宝荷和坪地的地理位置
宝荷和坪地房子，只能靠龙岗本地的刚需接盘。
但是就连龙岗本地工作的人都只会把这两个板块放在第二、第三梯队，这样的板块，上涨的动力明显是不足的。
说完几个不行的板块，再简单给大家说说今年我认为有上涨潜力的板块。
还是依照新房存量、板块价值、发展时间这3个维度去判断辨别。
根据涨幅由高到低，我认为今年能上涨的有3类板块：
①涨幅有望达到15%-30%，是豪宅板块
比如深圳湾、前海、蛇口和香蜜湖
②涨幅有可能在10%-15%之间的，是那些新房不多、区域发展成熟但也有一定概念规划的板块。
比如碧海、宝中、西丽、龙华的红山、梅林关
③涨幅大概在5%-10%之间，会是那些主要由二手房主导市场，二手转换率比较高的板块
比如福田的上下沙、车公庙、梅林、皇岗、罗湖的东门、地王
当然了，如果是能淘到低于指导价的房子，那涨幅大概率会超过30%！
上述的预测，大家可以一年之后来验证。
当然，最后如果你还是会质疑说今年的深圳很难有涨幅，我也理解这个想法。
毕竟当下关注深圳市场的人，很多人还是会带着去年的心态来看今年的行情。
这种惯性是正常的，但是并不客观。
对于今年的深圳楼市，市场热度是一方面，另一方面还要看到放开政策和经济的紧迫性。
不用我多说，经历过的都知道，深圳是最明显的政策市场。
2009年、2015年、2020年3次市场狂飙，都是官方意志的体现。
今年，意志又再次出现，就看你接不接得住了
刚好准备在今年入手深圳的，可以马上下手了；
观望了很久的买家，也可以开始准备了。
