房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，新项目房地产增值税怎么计算，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。目前最新的房地产开发企业增值税计算方式是怎样的呢？今天就给大家详细讲解！
预交增值税
（一）政策依据
根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。
（二）申报示例
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
=2，220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元
（三）预缴申报
（四）会计核算
2017年12月账务处理：
（1）收到诚意金
借：银行存款100.00万元
贷：其他应付款100.00万元
（2）收到预收款
借：银行存款2，220.00万元
贷：预收账款2，220.00万元
房地产增值税税率参考如下：1、房地产适用的增值税税率是10%，指的是销售房地产的增值税是销项税额。对于房地产公司的进项税，看具体采购和取得的专用发票，不同业务可抵扣的进项税率不一样，从4月1号开始主要包括13%（原。
（3）预缴增值税
借：应交税费-预交增值税60.00万元
贷：银行存款60.00万元
（五）纳税申报
土地价款抵扣政策依据
（一）《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点：
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；2、个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；3、个人将购买2年以上(含
（二）财税〔2016〕140号第七条：
应纳土地增值税=增值额×税率房地产土地增值税的算法，要看增值税未超过或者超过扣除项目金额，一般是按照可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取。
向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
土地增值税的计算方法是：一般按照11%缴纳。根据相关法律规定，纳税人销售不动产，转让土地使用权，以及销售交通运输、邮政、基础电信、建筑等行为，除另有规定外，税率为11%。【法律依据】《中华人民共和国增值税暂行条例》第。
（三）国家税务总局公告2016年第86号第一条：
房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
（四）国家税务总局公告2016年第18号：
1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
计算房地产增值税必须把增值额与扣除项目两者之间合计的比例确定好，看比例的结果是属于哪一种税率，然后再运用增值税的计算公式“增值额*税率-增值额*速算扣除数=房地产增值税”计算出结果。房地产增值额的大小，与转让的。
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
会计核算方法
案例：
第一步：确认收入及销项税额
借：预收账款8，880.00万元
贷：主营业务收入8，000.00万元
应交税费-应交增值税-销项税额880.00万元
第二步：土地价款抵扣增值税
借：应交税费——应交增值税-销项税额抵减220.00万元
贷：主营业务成本220.00万元
土地价款抵扣增值税金额=土地价款÷(1+11%）*11%
=2，220.00÷1.11*0.11=220.00万元
第三步：转出当月未交增值税
借：应交税费—应交增值税-转出未交增值税210.00万元
贷：应交税费—未交增值税210.00万元
当月实际销项税额=880.00-220.00=660万元
当月认证抵扣的进项税额=450万元
当月应交增值税=660.00-450.00=210万元
第四步：将预缴增值税转入未交增值税
借：应交税费—未交增值税60.00万元
贷：应交税费—预交增值税60.00万元
按照5%的征收颂逗率全额缴纳增值税;2、个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入乱滑减去购买住房价款后的差额按野陪卖照5%的征收率缴纳增值税;3、个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，。
当月未交增值税余额=210.00-60.00=150万元
第五步：次月缴纳税金时
借：应交税费—未交增值税150.00万元
贷：银行存款150.00万元
